עסקת מקרקעין,
כוללת מכשולים רבים.
דיוק בפרטים, הוא הסוד להצלחה בעסקה.
צרו קשר עם משרדינו לקבלת ייעוץ משפטי
052-660-5506
תחומי עיסוק
מעל ל 14 שנים, מלווה עורכת הדין לימור גלנטי – ירושלמי את לקוחותיה הרבים, בעסקאות נדל"ן מורכבות ומאתגרות: קנייה ומכירת דירה, עסקאות מסחריות , החל משלב החוזה ועד לרישום הסופי. עורכת הדין לימור גלנטי – ירושלמי מספקת שירותי עורך דין מקרקעין בירושלים ובתל אביב, ומעמידה לרשות לקוחותיה את השילוב האופטימלי בין מעטפת שירות אישי ומסור, לצד מקצועיות ודייקנות חסרות פשרות, מתחילת ההליך ועד לסיומו.
עורכת הדין לימור גלנטי – ירושלמי מביאה גישה משפטית ואישית ייחודית, בה היא מחויבות להגן על לקוחותיה מפני סיכונים, מקדמת את האינטרסים האישיים והכלכליים שלהם ע"פ מגבלות החוק.
חשוב לא פחות- ניהול מו"מ בדרכי נועם, באופן החותר לפתרון סוגיות ולהסכמות, לצד בחינה מדוקדקת של כל פרט ושלב בעסקה, תוך מתן הגנות חוזיות ויצירת בטחונות מתאימים לטובת לקוחותיה ומיוצגיה.
עסקה במקרקעין היא העסקה הכי גדולה של חייכם, בסכומים גבוהים ביותר, אשר יכולה לטמון בחובה סיכונים וחיובים גבוהים. כדי להימנע מטעויות, כדאי לקחת עורך דין מקרקעין שיש לו הרבה ידע וניסיון בתחום המקרקעין, וכדי להימנע מטעויות ועלויות כספיות לא צפויות.
חשוב לקחת עורך דין שיש לו ניסיון עם הרשויות הנמצאות במקום בו נמצא הנכס.
ככל שיש לעורך הדין ניסיון עם אותן הרשויות, כך הוא בקיא ומתמצא יותר בהליכי הבירוקרטיה, מה שיבטיח בצורה טובה יותר את רישום הנכס על שמכם בצורה המקצועית והמהירה ביותר.
לעיתים אי התמצאות בפרטים המדוייקים של הבירוקרטיה, יכול להאט ואף לסרבל שלא לצורך, את הליך רישום הבעלות בנכס.
הליך של רכישת הנכס כולל שלבים רבים: מו"מ הסכם המכר, חתימה על הסכם מכר, דיווח למיסוי מקרקעין, דיווח לעירייה, דיווח לחברת החשמל, דיווח לחברת המים, רישום הזכויות בחברה המשכנת וברשות מקרקעי ישראל או בטאבו.
יש ליצור קשר עם עורך דין מקרקעין עוד בשלב של המו"מ לחתימת הסכם המכר. עורך הדין יידע להילחם על זכויותיכם בצורה הטובה ביותר, ויידע לומר לכם מהם הסעיפים שאינם עקרוניים להילחם עליהם.
טרם חתימת החוזה, על עורך דין נדלן בירושלים לבצע בדיקות יסודיות ומקיפות, כגון: עלות מס השבח (במקרה של מוכר), עלות מס רכישה (במקרה של קונה), היטל השבחה, עיקולים, משכנתאות, הערות, צווים, מצבו התכנוני של הנכס בעירייה, דמי חכירה, דמי היוון, בדיקת חוב ארנונה וכו'.
-יש לבדוק שאכן הנכס רשום על שם המוכר.
על העורך דין לבקש את תעודת הזהות של המוכר ולבדוק שאכן הנכס רשום בצורה מדוייקת על שמו של המוכר בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל ובחברה המשכנת.
ככל ואין זהות מוחלטת בין הרישום לבין תעודת הזהות (טעות במספר או בשם), הרי שעל עורך הדין של הקונה לשמור כספים בנאמנות עד לביצוע התיקון.
-יש לבדוק עיקולים/ הערות/ צווי ביהמ"ש/ הערות תכנוניות/ משכנתאות על הנכס.
על העורך דין לבדוק שאין עיקולים/ הערות/ צווי ביהמ"ש/ הערות תכנוניות/ משכנתאות על הנכס.
לחילופין, ככל וישנם, על העורך דין ליתן את ההגנות המשפטיות המתאימות והראויות.
-יש לבדוק את תיק הבית המשותף בטאבו:
על עורך דין נדלן בירושלים לבדוק שאכן מה שיש בפועל, זה מה שרשום בנסח ובתשריט הבית המשותף.
במידה ולא, עליו לראות האם ניתן לפטור את הבעיה, בדגש על הגנה על הקונה במצב בו הוא נוטל משכנתא, וכדי להימנע ממצב בו הקונה מסורב לקבל משכנתא בכלל או בגובה המשכנתא ביקש.
חיוב במס שבח זהו חיוב שחל על המוכר, אותו יש לשלם למיסוי מקרקעין בגין ההפרש שבין מחיר רכישת הדירה לבין מחיר מכירת הדירה.
גובה מס השבח עומד על סכום של 25% מהרווח.
דוגמא לחישוב מס שבח: אם דירה נרכשה ב1,000,000 ₪ , ונמכרה ב1,700,000 ₪ והיו לה הוצאות של 200,000 ₪ , החישוב הינו כדלקמן:
א. הרווח לפני חישוב הוצאות: 1,700,000 ₪ – 1,000,000 ₪ = 700,000 ₪
ב. הרווח לאחר הפחתת הוצאות: 700,000 ₪ – 200,000 ₪ = 500,000 ₪
ג. גובה המס על הרווח: 500,000 ₪ * 25% = 125,000 ₪
על העורך דין לבדוק האם יחול חיוב במס שבח, או שמא ישנם פטורים שהמוכר יכול לנצל אותם.
חשוב מאוד, וחובה על הרוכש ע"פ ס' 15(ג) לחוק מיסוי מקרקעין, שכל תשלום למוכר מעל ל40%, ישולם במסגרת שובר מקדמת מס שבח, אשר הינו בגובה של 7.5% (במקרה של חברה או במקרה שהמוכר כיחיד רכש את זכותו אחרי 7.11.2001) או של 15% (במקרה של יחיד שרכש את זכותו לפני 7.11.2001).
על עורך הדין לוודא ולעגן בהסכם שאכן הוראות החוק הנ"ל מיושמות. הדבר חשוב גם משום שבדרך הזו אף אם יימשכו הליכי בירור מס השבח של המוכר, הרוכש יקבל את אישור מס השבח, מבלי להיות תלוי בדיונים של המוכר עם מיסוי מקרקעין, דבר שיכול להיארך אף מספר שנים.
חיוב במס רכישה זהו חיוב שחל על הקונה, אותו יש לשלם למיסוי מקרקעין בגין רכישת הנכס.
על עורך הדין לבדוק האם יחול חיוב במס רכישה, מהו גובה החיוב, או שמא הרוכש הינו פטור מתשלום מס רכישה.
עד לסכום מסויים, ישנו פטור מתשלום מס רכישה. סכום זה מתעדכן מידי שנה. להלן מדרגות מס רכישה העדכניות:
סימולטור לחישוב מס רכישה:
https://www.misim.gov.il/svsimurechisha/FrmFirstPage.aspx#nbb
על עורך הדין לבדוק עם הרשות המקומית האם יחול חיוב בהיטל השבחה.
בעיריית ירושלים, ניתן לקבל אישור עקרוני האם יהיה חיוב במס שבח או לא, תמורת תשלום אגרה.
ככל ויחול חיוב בהיטל השבחה, חשוב מאוד לפנות לשמאי מקרקעין מנוסה שיידע להעריך עבורכם את גובה היטל ההשבחה הצפוי, וכדי שהמוכר יוכל להוסיף למחיר התמורה את מחיר היטל ההשבחה וכדי להימנע ממצב בו עסקת המכר תהיה הפסדית למוכר.
משרדינו מכירים שמאים מומחים ומנוסים. צרו קשר עם משרדינו, לשם קבלת ליווי מתאים.
באתר של רשות המיסים:
באתר מדל"ן:
לדוגמא:
דירה בשטח של 150 מ"ר בשווי של 3,750,000 ₪ , הרי ששווי למר הינו:
3,750,000₪/ 150 מ"ר = 25,000 ₪ למ"ר .
יש לשים לב שיש מקדמי הפחתה עבור בניה של חניה, מחסן, מרפסת וכו'.
לדוגמא:
ניתן היתר לבנות חדר של 30 מ"ר.
כאמור לעיל, שווי למ"ר ראינו שהינו 25,000 ₪ .
מכאן- שגובה ההשבחה הינה: 30 מ"ר* 25,000 ₪ שווי למ"ר= 750,000 ₪ .
גובה היטל ההשבחה הינו מחצית: 750,000 ₪ / 2= 375,000 ₪
על עורך דין מקרקעין בירושלים לפעול בצורה מדוייקת מול הרשויות. לעיתים הבירוקרטיה מול הרשויות הינה קשה ומתישה שעורכי דין רבים מתייאשים באמצע ולא מצליחים לסיים את הרישום ע"ש הקונים. על עורך דין מקרקעין בירושלים מנוסה, לא מתעייף מהדרישות המרובות של הרשויות, וממלא את הנדרש על ידו בזריזות.
כמו כן, חשוב לטפל ברישום בצורה המהירה, ולא לעכב את מתן התשובה מצידו של על עורך דין מקרקעין בירושלים, משום שכאשר הפקיד מקבל תשובה בסמוך ככל הניתן לדרישה, הרי שיותר קל לפקיד לטפל בתיק (החומר "טרי" בראשו של הפקיד), אחרת קשה לפקיד ללמוד את התיק מחדש, מה שמעכב את הטיפול בתיק.
מחפשים עורך דין מקרקעין מומלץ בירושלים?
עורכת הדין לימור גלנטי – ירושלמי מעניקה ליווי משפטי בביצוע עסקאות נדל"ן ועומדת לרשות לקוחותיה במגוון סוגי עסקאות נדל"ן, פשוטות ומורכבות כאחד. המשרדים בניהולה של עורכת הדין גלנטי-ירושלמי ממוקמים בירושלים ובתל אביב.
עו"ד לימור גלנטי – ירושלמי, מעניקה ללקוח תשומת לב אישית, במסירות וביסודיות ללא פשרות.
מעוניינים בייעוץ?
השאירו פרטים, ואצור קשר בהקדם האפשרי
