רכישת דירה חדשה מקבלן היא צעד משמעותי בחייו של כל אדם. עם זאת, רבים מהרוכשים מוצאים את עצמם מתמודדים עם מצב שבו הקבלן מאחר במסירת הדירה, למשך חודשים ואף שנים. מצב דברים זה, יכול לגרום לעוגמת נפש רבה, להוצאות כספיות מיותרות ולחוסר ודאות בעניין המעבר לבית החדש. במאמר זה, נבחן את ההשלכות המשפטיות היכולות לנבוע מאיחור במסירת דירה, נפרט מהן זכויות הרוכשים, אילו פיצויים ניתן לדרוש מהקבלן ודרכי התמודדות עם הסיטואציה אליה נקלע רוכש הדירה.

מהו איחור במסירת דירה על ידי הקבלן המזכה את הרוכש בפיצויים?

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, קובע כי איחור במסירת דירה המזכה את הרוכש בפיצויים, הינו איחור העולה על 30 יום מהמועד המוסכם בחוזה המכר עם הקבלן.

האם לשם קבלת הפיצוי יש להוכיח נזק?

לא.

החוק מעניק לרוכש את הזכות לקבל פיצוי ללא כל הוכחת נזק.

זכויות הרוכשים במקרה בו הקבלן מאחר במסירת הדירה- ע"פ חוק המכר (דירות) , תשל"ג-1973.

במצב בו הקבלן מאחר במסירת הדירה, הרי שתחול עליו החובה לשלם לרוכש פיצוי בגובה המוסכם בחוזה המכר, או בגובה הפיצוי המפורט להלן, לפי הגבוה מביניהם:

עבור איחור של חודשים 1-4 מהמועד שהוסכם בהסכם המכר– גובה דמי השכירות יהיו בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.
עבור איחור של חודשים 5-10 מהמועד שהוסכם בהסכם המכר – בגובה של 125% משווי דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.
עבור איחור של חודשים 11 ואילך, מהמועד שהוסכם בהסכם המכר – בגובה של 150% משווי דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.

דוגמה לחישוב פיצוי:

אם שכר הדירה הממוצע באזור שבו נמצאת הדירה החדשה הוא 5,000 ש"ח לחודש, אז הפיצוי לרוכש יהיה:

1.      לחודשים 1-4: 5,000 ₪ *4= 20,000 ₪ .

2.      לחודשים 5-10: ( 5,000 ₪ * 6) *1.25= 37,500 ₪ .

3.      לחודשים 11 ואילך (לדוגמא איחור של 6 חודשים נוספים): ( 5,000 ₪ * 6 )* 1.5= 45,000 ₪ .

4.      סה"כ עבור איחור של 16 חודשים על הקבלן לשלם לרוכש: 102,500 ₪ .

המשמעות היא כי אם הקבלן מאחר במשך 16 חודשים,  הרוכש זכאי לפיצוי כולל של  102,500 ₪ .

מתי הקבלן פטור מתשלום פיצויים?

הקבלן יכול להשתחרר מחובת תשלום פיצוי במקרים מסוימים, בהם ניתן להוכיח כי האיחור נגרם בשל נסיבות שאינן בשליטתו.

סיבות שהקבלן עשוי לטעון:

התנהגות הרוכש– נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד.
כוח עליון – מלחמות, מגפות או אסונות טבע עשויים להיחשב כנסיבות שאינן בשליטת הקבלן.
שינויי חקיקה – שינויים ברגולציה או אישורים שנדרשו בדיעבד ואינם בשליטת הקבלן.
שביתות ועיכובים מול הרשויות – עיכובים בקבלת אישורים מהרשויות המקומיות עשויים להוות הצדקה.
ס' 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 – " היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים ".
עם זאת, בתי המשפט מחמירים מאוד עם קבלנים הטוענים ל"נסיבות חיצוניות", ודורשים מהם להוכיח כי האיחור לא נגרם בשל ניהול כושל או תכנון לקוי של הפרויקט.

כיצד ניתן לפעול במקרה של איחור במסירה?

אם הקבלן מאחר במסירת הדירה מעבר ל-60 יום, לרוכשים עומדות מספר אפשרויות משפטיות:

1. מכתב לקבלן- דרישת פיצוי בהתאם לחוק המכר

השלב הראשון הוא פנייה רשמית לקבלן בדרישה לפיצוי בהתאם לחוק. מומלץ לעשות זאת במכתב רשמי על ידי עורך דין, המפרט את הזכאות לפיצוי ואת הסכום הנדרש.

2.תביעה

אם הקבלן מסרב לשלם פיצוי, ניתן להגיש תביעה כספית .

במסגרת התביעה ניתן לדרוש:

פיצוי כספי עבור התקופה בה הדירה לא נמסרה.
פיצוי בגין עוגמת נפש ואי-נוחות.
פיצוי על הוצאות נוספות שנגרמו (שכירות, ריהוט, אחסון תכולה וכו').
3. ביטול החוזה ותביעה על הפרת הסכם

במקרים חריגים של איחור משמעותי מאוד, ניתן להגיש תביעה לדרוש את ביטול החוזה והשבת הכספים ששולמו, בתוספת פיצוי בגין הנזקים שנגרמו.

פסיקה בה ביהמ"ש חייב את הקבלן בתשלום פיצויים בגין איחור במסירת הדירה:

1‏.‏ תא ‏(‏ירושלים‏)‏ 10505-08- שלומי קומבור ואח' נגד ב‏.‏יאיר חב' קבלנית לעבודות בניה בע"מ ‏(‏ניתן ב-03/09/2012‏)‏

• בית המשפט חייב את הקבלן בפיצוי מוגדל בגין איחור במסירה בהתאם לסעיף 5א לחוק המכר ‏(‏דירות‏)‏‏,‏ הקובע פיצוי בשיעור של פי 1‏.‏5 מדמי שכירות מקובלים עבור 8 החודשים הראשונים‏,‏ ובתוספת של 25% עבור יתרת תקופת האיחור‏.‏

2‏.‏ תא ‏(‏נצרת‏)‏ 33536-07-13- דינה רייל נגד דור שבח בניה ופיתוח בע"מ ‏(‏ניתן ב-10/06/2019‏)‏

• בית המשפט פסק פיצוי מוגדל בסך 104‏,‏787 ₪ בגין איחור במסירת הדירה‏,‏ תוך שהוא מחשב את הפיצוי על בסיס דמי שכירות מוכפלים בהתאם להוראות חוק המכר ‏(‏דירות‏)‏‏.

‏
3‏.‏ תק ‏(‏פתח תקווה‏)‏ 25763-07-18- אסף אלישע נגד יעקבי יוניברסל ייזום והשקעות בע"מ ‏(‏ניתן ב-01/11/2018‏)‏

• בית המשפט פסק פיצוי מוגדל בסך 24‏,‏919 ₪ המחושב על בסיס דמי שכירות של 5‏,‏000 ₪ לחודש בתוספת המכפיל הקבוע בחוק‏.‏

4‏.‏ תא ‏(‏נתניה‏)‏ 18767-06-19- יהודה אנדרה בלהסן נגד שילת תמא 38 בע"מ ‏(‏ניתן ב-31/08/2023‏)‏

• בית המשפט הדגיש את הזכאות לפיצוי מוגדל בשיעור של 1‏.‏5 מדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה‏,‏ בהתאם לסעיף 5א לחוק המכר ‏(‏דירות‏)‏‏.‏

5‏.‏ תא ‏(‏עפולה‏)‏ 42436-09-17- ישראלה נועה ברששית נגד מ‏.‏ כרסנטי ייזום והשקעות 2008 בע"מ ‏(‏ניתן ב-19/05/2021‏)‏

• בית המשפט פסק פיצוי מוגדל על בסיס דמי שכירות חודשיים של 2‏,‏800 ₪‏,‏ תוך יישום המכפיל הקבוע בחוק המכר ‏(‏דירות‏)‏‏.‏

טיפים להתמודדות עם קבלן המאחר במסירת הדירה:

בדקו היטב את החוזה – יש לוודא כי סעיף המסירה מוגדר היטב וכי אין סעיפים בעייתיים המגבילים את הפיצוי.
תעדו כל תקשורת עם הקבלן – שמרו את כל המיילים, המסרונים והודעות הוואטסאפ מול הקבלן, כדי שיהיו ראיות במקרה של תביעה.
פנו לייעוץ משפטי – עורך דין המתמחה בנדל"ן יוכל לנסח עבורכם מכתב התראה רשמי ולייצג אתכם בתביעה מול הקבלן.
בדקו אם יש רוכשים נוספים שנפגעו – לעיתים ניתן להגיש תביעה כקבוצה נגד הקבלן במקרה של עיכובים בפרויקט כולו.
דרשו פיצוי חודשי שוטף – אל תחכו לסיום הפרויקט, פנו לקבלן ודורשו פיצוי מידי לכל חודש של איחור.

מסקנות – איך להתמודד עם איחור במסירת דירה?

איחור במסירת דירה על ידי הקבלן הוא מצב נפוץ בישראל, אך חוק המכר מעניק לרוכשים הגנה משמעותית וזכות לפיצויים בגין האיחור. במידה והקבלן אינו עומד בלוחות הזמנים, ניתן לפנות אליו בדרישה לפיצוי, ואם הוא מסרב – ניתן להגיש תביעה משפטית.

כדי למנוע מצב של עיכוב ממושך ללא פיצוי, מומלץ לעקוב אחר התקדמות הבנייה, לפנות לקבלן בצורה מסודרת ולשמור תיעוד של כל התקשורת מולו. במקרים של עיכוב משמעותי, כדאי לפנות לעורך דין נדל"ן המתמחה בנושאי איחור במסירה, על מנת לקבל ייעוץ מקצועי ולמצות את זכויותיכם בצורה הטובה ביותר.

עו"ד גלנטי, בעלת ניסיון במקרקעין, לרבות ניסיון בליווי קבלנים וניסיון בליווי רוכשי דירות מקבלנים.

מניסיון, רוכשים הנתקלים בהפרה מצידו של הקבלן, מומלץ לקחת עו"ד שילווה אתכם בהתמודדות המתישה והמורכבת מול הקבלן. למרבה הצער, במצבים לא מעטים, ולנוכח חוסר שיתוף פעולה מצד הקבלן, אין מנוס אלא להגיש תביעה כנגד הקבלן, לשם עמידה על זכויות הרוכש.

לליווי משפטי, צרו קשר עם משרדינו לשם קבלת ליווי משפטי מקצועי.