מהו היטל השבחה? על מי חל החיוב?
היטל השבחה זו חוב שחל על המוכר בגין עליית ערכו של הנכס, הנובע בשל השבחתו של הנכס בגין זכויות הבניה שניתנו לו, אף אם לא מומשו.
מהי המסגרת הנורמטיבית?
תוספת שלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965.
מהו המועד שבו חלה חובת תשלום מס השבח?
ס' 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מגדיר את המועדים לתשלום היטל השבחה:
- קבלת היתר לבניה, שינוי תב"ע, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.
- התחלת השימוש בהם בפועל .
- ביצוע העברת זכויות (למעט העברה ללא תמורה לקרוב, או העברה בין בני זוג אגב פירוד).
מהו גובה היטל ההשבחה?
ס' 3 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה: מחצית מגובה ההשבחה.
לדוגמא:
ניתן היתר בניה לתוספת חדר בדירה (באופן המגדיל את שטח הגירה הכולל לשטח העולה על 140 מ"ר ), ואשר משביח את הנכס ב250,000 ₪ .
גובה היטל ההשבחה: מחצית מ250,000 ₪ = 125,000 ₪ .
מהו התשלום שיש לשלם בגין עיכוב בתשלום היטל השבחה?
כ12% ריבית לשנה.
מהם הפטורים לתשלום היטל השבחה?
- מפורטים בהרחבה בס' 19(ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.
- ס' 19(ג)(1),(2): הרחבה עד 140 מ"ר, פטורה מתשלום היטל השבחה, ובתנאי שהמוכר גר בדירה 4 שנים מגמר הבניה.
האם עיכוב בתשלום היטל השבחה יעכב את רישום הדירה על שם הרוכש?
בוודאי. ללא תשלום מלוא היטל ההשבחה, לא ניתן יהיה לרשום את הדירה ע"ש הרוכש.
קישור לבדיקת חיוב בהיטל השבחה בעיריית ירושלים: (תשובה עקרונית: האם יש חיוב או אין)
https://jeronlineforms.jerusalem.muni.il
קישור לבדיקת היתרי הבניה והתב"ע החלים על הנכס:
יש לבדוק האם לאחר שהמוכר רכש את הנכס, ניתן היתר בניה או תב"ע חדשה.
ככל וניתנו- יכול ויחול היטל השבחה.
https://ykpubdata.jerusalem.muni.il
הערכה גסה לגבי גובה היטל ההשבחה הצפוי:
- יש לבדוק את השווי למ"ר באזור הנמכר:
באתר של רשות המיסים:
https://nadlan.taxes.gov.il/
באתר מדל"ן:
- יש לחשב את השווי למ"ר (עדיף לקחת ממוצע).
לדוגמא:
דירה בשטח של 150 מ"ר בשווי של 3,750,000 ₪ , הרי ששווי למר הינו:
3,750,000₪/ 150 מ"ר = 25,000 ₪ למ"ר .
- יש לבדוק כמה מ"ר זכויות בניה נבנו/ נתנו בהיתר בניה או בתב"ע.
יש לשים לב שיש מקדמי הפחתה עבור בניה של חניה, מחסן, מרפסת וכו'.
- יש להכפיל את השווי למ"ר, במ"ר שנבנה/ ניתן היתר.
לדוגמא:
ניתן היתר לבנות חדר של 30 מ"ר.
כאמור לעיל, שווי למ"ר ראינו שהינו 25,000 ₪ .
מכאן- שגובה ההשבחה הינה: 30 מ"ר* 25,000 ₪ שווי למ"ר= 750,000 ₪ .
גובה היטל ההשבחה הינו מחצית: 750,000 ₪ / 2= 375,000 ₪
אפשרויות הערעור הקיימות בפני הנישום:
ס' 14 לתוספת השלישית, לחוק התכנון והבניה.
בפני הנישום עומדות שתי אפשרויות:
- אפשרות אחת: ועדת ערר:
להגיש ערר לפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בתוך 45 ימים מיום קבלת השומה.
בהמשך, יכול וימונה "שמאי מייעץ", אשר יעניק לוועדת הערר חו"ד שמאית.
ניתן להגיש הליך זה במצב בו הנישום חולק על עצם החיוב ו/או על גובה החיוב.
- אפשרות שנייה: שמאי מכריע:
מגישים, בתוך 45 יום מקבלת השומה, בקשה מקוונת ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה שמאי מכריע לצורך הכרעה לעניין גובה החיוב בלבד, הקישור להגשת בקשה:
