למה חשוב לקחת עורך דין קניית דירה?

רכישת דירה היא אחת ההחלטות הפיננסיות הגדולות ביותר שאדם עושה במהלך חייו. מדובר בתהליך מורכב  המחייב לבתע בדיקות משפטיות, מיסוייות, כלכליות ותכנוניות, שלעיתים קרובות אינם ברורים לרוכשים שאינם בקיאים בתחום הנדל"ן. כל טעות, קטנה ככל שתהיה, עלולה להוביל לחיובים כספיים גבוהים ביותר או סיבוך ממושך מיותר.
עורך דין המתמחה בקניית דירה, הוא איש מקצוע המכיר היטב את הדקויות והפרטים בתהליך, ומבטיח שהרוכש יקבל ליווי מקצועי,ושקט נפשי במהלך הרכישה.

עורך דין קניית דירה: אבני הדרך בתהליך

הליך קניית דירה מורכב ממספר שלבים עיקריים, וכל שלב כולל היבטים ייחודיים הדורשים תשומת לב:

1. בחירת הנכס: איתור דירה שמתאימה לצרכים, למיקום ולתקציב.
2. משא ומתן על מחיר הדירה ותנאי הרכישה: בשלב זה, המוכר והרוכש מגיעים להסכמות על המחיר ועל תנאי התשלום.
3. בדיקות משפטיות ותכנוניות: בדיקות חיוניות הנוגעות למצבו המשפטי של הנכס, לרבות בעלות, שעבודים, ועבירות בנייה.
4. חתימת חוזה המכר: החוזה נכתב על ידי עורך דין ומפרט את כל התנאים המשפטיים של העסקה.
5. העברת התשלומים: התשלומים מתבצעים בשלבים בהתאם להסכמות בין הצדדים.
6. רישום בטאבו או במרשמים אחרים: זהו השלב הסופי שבו מועברות זכויות הבעלות על הנכס לקונה.

איך יכול עורך דין לסייע לכם בקניית דירה?

מעורבות של עורך דין קניית דירה היא קריטית להצלחת העסקה, ולמניעת סיכונים בלתי צפויים. להלן הדרכים המרכזיות שבהן עורך הדין מסייע:

• ניהול משא ומתן מקצועי: עורך דין מיומן מייצג את האינטרסים שלכם במשא ומתן, ומוודא שתנאי העסקה יהיו הוגנים וברורים.
• בדיקות זכויות ובעלות: עורך הדין מוודא שהמוכר הוא בעל הזכויות החוקיות למכור את הדירה, ושאין זכויות לצד ג' בנכס.
• זיהוי בעיות משפטיות מראש: בעזרת בדיקות מקיפות, עורך הדין מזהה בעיות אפשריות כמו עיקולים, שעבודים, או תביעות משפטיות העלולות להשפיע על הנכס.
• הכוונה במיסוי הנדל"ן: עורך דין מספק ייעוץ על מיסים רלוונטיים כמו מס רכישה, מס שבח, או היטל השבחה, ועוזר למנוע טעויות שעלולות לגרור חיובים ו/או קנסות כבדים.
• ליווי בהעברת בעלות: הטיפול ברישום הבעלות בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל, בחברות המשכנות, ברשויות ואצל גורמים נוספיםמתבצע על ידי עורך הדין, מה שמבטיח תהליך מהיר, מדוייק ותקין.

בדיקות לפני קניית דירה שיבצע עבורך העורך דין 

אחד מתפקידיו החשובים של עורך דין קניית דירה הוא ביצוע בדיקות יסודיות לפני החתימה על החוזה. בין הבדיקות הנפוצות:

1. בדיקת נסח טאבו/ אישור זכוית ברשות מקרקעי ישראל ובחברה המשכנת: בדיקה משפטית של מסמך המפרט את מצב הבעלות בנכס, כולל שעבודים, עיקולים או הערות אזהרה.
2. בדיקת חריגות בנייה: בדיקה אם הדירה נבנתה בהתאם להיתרי הבנייה, ואם קיימות חריגות שעלולות להביא לקנסות או להליכים משפטיים להריסת החריגה.
3. חובות ותשלומים: בדיקה אם הנכס נושא בחובות כגון ארנונה, מים, חשמל או ועד בית.
4. בדיקת המצב התכנוני של הנכס: בדיקת מצב התכנון והפיתוח של האזור, כולל תוכניות עתידיות העלולות להשפיע על ערך הנכס.
5. עריכת הסכם המכר:  עריכת ההסכם וניהול מו"מ עם הצד שכנגד. במו"מ ברכישת דירה מקבלן ייצוג ע"י עו"ד הינו חשוב לנוכח היתרון היחסי והברור שיש לקבלן על פני דייר הרוכש דירה.

מהו נסח טאבו? 

בדיקת נסח טאבו/ אישור זכויות, הוא אחד הכלים המשפטיים המרכזיים לבדיקת מצב הזכויות בנכס.

נסח טאבו– זהו מסמך רשמי שמופק מהרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין (טאבו).

אישור זכויות– זהו מסמך שמופק ע"י רשות מקרקעי ישראל וכן ע"י החברה המשכנת שמנהלת את הרישום של הנכס.

 נסח טאבו ואישור זכויות כוללים מידע חיוני כמו:

• פרטי הבעלים הרשומים של הנכס וזכותו במקרקעין (בעלות/ חכירה/ הערת אזהרה).
• גודל הנכס.
• שעבודים, עיקולים או הערות אזהרה הקיימות על הנכס.

נסח טאבו ואישור זכויות, הםהוא קריטים לשם בדיקת אמיתות בעלותו של המוכר בנכס. עורך הדין בודק אותו בקפידה, ומוודא כי הנכס נקי ממגבלות משפטיות שעלולות לסכן את העסקה.

תפקיד עורך הדין בעסקאות עם קבלנים:

כאשר רוכשים דירה מקבלן, תפקידו של עורך הדין חשוב עוד יותר. בעסקאות מסוג זה, יש לוודא שהקבלן עומד בכל התקנים והחוקים, ולבדוק שהחוזה אינו כולל סעיפים מקפחים. עורך הדין בודק גם את ערבויות הקבלן ואת לוחות הזמנים להשלמת הפרויקט.

סיכום

עורך דין קניית דירה הוא חלק בלתי נפרד מהתהליך, ותפקידו להגן על הרוכש מפני סיכונים משפטיים וכלכליים. הליווי המקצועי שהוא מעניק, החל מהבדיקות המקדימות ועד להשלמת הרישום, מבטיח שהעסקה תתבצע בצורה בטוחה וחוקית.
בעת בחירת עורך דין, חשוב להעדיף בעל ניסיון ומוניטין בתחום המקרקעין, שיוכל לספק לכם שירות מקצועי ומקיף. השקעה בעורך דין איכותי אינה הוצאה אלא ערובה לשקט נפשי ולרכישה בטוחה.

עו"ד לימור גלנטי – ירושלמי, הינה בעלת ניסיון רב בביצוע עסקאות במקרקעין על סוגיו השונים: מכירה ורכישה של דירות מגורים, חנויות, בניין מסחרי וקרקעות. עו"ד גלנטי הינה יסודית ובוחנת בקפידה כל עסקה כדי שביצועה יהיה בצורה בטוחה, תוך מתן הסבר ללקוח בדבר העלויות הכרוכות בעסקה. עו"ד גלנטי, בעת הצורך, נלחמת לרישום הזכויות ע"ש הרוכשים, גם כאשר מדובר בעסקאות בהם הרשויות מערימות קשיים רבים, דבר שאין חשוב ממנו ברכישת נכס: הרישום הסופי ע"ש הרוכשים.