בתהליך רכישת נכס, המשולם באמצעות הלוואה בנקאית, כתנאי לקבלת ההלוואה, הבנק מחייב את רוכש הנכס לרשום משכנתא על הנכס, לטובת הבנק.

רישום המשכנתא לטובת הבנק, משמש כבטוחה למצב בו הבנק נאלץ לפעול בהליכים למימוש ולמכירת הנכס, כאשר הקונה אינו עומד בתשלום ההלוואה שניטלה על ידו.

במאמר זה נסקור מהו רישום משכנתא, מטרותיו, חשיבותו, שלבי התהליך, המסמכים הדרושים, אגרות רישום, ומקרים בהם נרצה לבטל את הרישום.

מהו רישום משכנתא ומה מטרתו?

רישום משכנתא היא פעולה משפטית בה משעבדים את הנכס לטובת הבנק, עד לתשלום מלוא ההלוואה.

שיעבוד זה מהווה בטוחה לכך שהלווה יחזיר את ההלוואה שניתנה לו, בהתאם לתנאים שנקבעו בחוזה המשכנתא. במקרה של אי-עמידה בהחזרי ההלוואה, הבנק רשאי לממש את הנכס ולמכור אותו כדי להחזיר את החוב.

מטרתו העיקרית של רישום המשכנתא היא להגן על זכויות הבנק, אך היא גם מספקת ללווה תיעוד מסודר ובטוח לגבי פרטי הבנק המלווה, גובה ההלוואה, תאריך הקרוב למועד נטילת ההלוואה. מעבר לכך, הרישום מבטיח שקיפות מלאה לגבי הנכס, שכן כל שיעבוד, עיקול או שינוי בבעלות מופיעים בנסח הטאבו.

חשיבות רישום המשכנתא בטאבו:

1. הגנה משפטית לבנק: רישום המשכנתא מונע אפשרות למכירת הנכס או שיעבודו לגורם נוסף ללא אישור הבנק.
2. שקיפות ותקינות משפטית: הרישום מאפשר למנוע סכסוכים עתידיים ולוודא שכל פעולה בנכס נעשית לפי החוק ובכפוף לזכויות שיש לצדדים בנכס.
3. עמידה בדרישות החוק: החוק מחייב רישום משכנתא בנכסים שבהם נעשה שימוש במימון בנקאי.
4. תנאי סף לקבלת הלוואה: ללא רישום משכנתא, הבנק לא יאשר את שחרור כספי ההלוואה.

היכן מבצעים רישום משכנתא?

רישום המשכנתא מתבצע בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) בהתאם למיקום הגיאוגרפי של הנכס. בישראל קיימות מספר לשכות טאבו, וכל נכס משויך ללשכה אזורית על פי מיקומו. כיום, ניתן לבצע רישום בטאבו גם באופן דיגיטלי באמצעות פורטל ממשלתי, מה שמקל על התהליך ומזרז אותו.

מהם השלבים השונים ברישום משכנתא בטאבו?

1. קבלת אישור עקרוני מהבנק
   לפני תחילת תהליך רכישת הנכס, הבנק מספק ללווה אישור עקרוני למתן הלוואה.
2. רישום הערה לטובת הבנק המלווה על זכויות המוכר.
3. השלמת העסקה מול המוכר יחד עם רישום משכנתא:
   לאחר חתימת חוזה הרכישה והשלמות תנאיו, יש לדאוג להעברת הבעלות על שם הרוכש בטאבו. תהליך זה הוא תנאי מוקדם לרישום המשכנתא.
4. יחד עם רישום הזכויות ע"ש הרוכש, באותו מעמד נרשמת משכנתא (יש להביא שטר משכנתא חתום ע"י הבנק והלווים ומאומת ע"י עו"ד) לטובת הבנק המלווה. ניתן בצע העברת זכויות ורישום משכנתא באופן מקוון:
5. https://www.gov.il/he/service/bill_of_sale
7. הגשת שטר משכנתא
   חתום ומאומת ע"י הבנק המלווה.
8. תשלום אגרת רישום משכנתא
   על הלווה לשלם אגרת רישום, הנדרשת כחלק מההליך. את האגרה ניתן לשלם באינטרנט, באתר:
9. https://ecom.gov.il/counterspa/home/5/1/Mortgage
10. הגשת הבקשה לרישום בטאבו
    הלווה, עורך הדין שלו או נציג מטעם הבנק מגישים את הבקשה לרישום המשכנתא בלשכת הטאבו. יש לוודא שכל המסמכים צורפו בצורה מלאה ונכונה.
11. אישור רישום המשכנתא
    לאחר בדיקת הטאבו, מתקבל אישור רשמי על רישום המשכנתא. האישור מופיע בנסח הטאבו המותאם.

מהי אגרת רישום משכנתא?

אגרת רישום משכנתא היא תשלום חובה עבור שירותי הרישום הניתנים על ידי לשכת הטאבו. ניתן לשלם בקישור:

https://ecom.gov.il/counterspa/home/5/1/Mortgage

מתי נרצה להגיש בקשה לביטול רישום משכנתא?

1. סיום תשלומי המשכנתא או פירעון מוקדם של ההלוואה
   כאשר הלווה פרע את כל חובו לבנק, יש להסיר את השיעבוד כדי לאפשר פעולה חופשית בנכס.
2. מכירת הנכס
   בעת מכירת הנכס, יש לדאוג להסרת המשכנתא הישנה לפני העברת הבעלות לקונה.
3. העברת הנכס במסגרת ירושה
   במקרה של העברת הנכס ליורשים, יש להסיר את המשכנתא לפני הרישום המחודש בטאבו.
4. שינויים בתנאי המשכנתא
   אם הבנק והלווה מסכימים על תנאים חדשים למשכנתא, ייתכן שיידרש ביטול והרשמה מחודשת.

לסיכום

רישום משכנתא בטאבו הוא הליך קריטי המבטיח את זכויות הבנק והלווה בנוגע לנכס הממומן. התהליך דורש הקפדה על שלבים מסודרים, הכנת מסמכים רלוונטיים ותשלום אגרות, תוך ליווי משפטי מתאים. במקרים של סיום ההלוואה, מכירת הנכס או שינוי בתנאיו, חשוב לדאוג לביטול רישום המשכנתא בטאבו בצורה מסודרת. באמצעות תכנון מוקדם וייעוץ מקצועי ניתן להבטיח שההליך יתבצע בצורה יעילהוללא תקלות.

עו"ד גלנטי, בעלת ניסיון רב בביצוע עסקאות מקרקעין, על גווניו השונים: דירות פרטיות, נכסים מסחריים- חנויות ובניינים, לצד ביצוע ורישום עסקאות מורכבות ומסובכות, תוך עקשנות בלתי מתפשרת עד להגעה לרישום הסופי, על אף הבירוקרטיה עם הרשויות שלעיתים יכולה להיות מתישה

צרו קשר עם משרדינו לשם קבלת ליווי משפטי מקצועי ויסודי.