לצערינו מציאות החיים מורכבת וצד לחוזה נאלץ לסיים את החוזה לפני סיומו:

חוזה שכירות הוא הסכם משפטי שמגדיר מערכת יחסים מחייבת בין שוכר למשכיר, לתקופה קצובה מראש. לרוב, שני הצדדים חותמים מתוך כוונה אמיתית לעמוד בהתחייבויות עד סיום החוזה. אך המציאות לא תמיד פשוטה – נסיבות חיים משתנות, אירועים בלתי צפויים עלולים לצוץ, ולעיתים עולה הצורך להפסיק את ההתקשרות מוקדם מהמתוכנן.

כשצד לחוזה רוצה לסיים את החוזה לפני המועד הקבוע בחוזה:

הרגע שבו אחד הצדדים מבקש לסיים את החוזה עלול לעורר תחושת חוסר ודאות, מתח או אפילו סכסוך. לדוגמא: יש שוכרים שמאבדים את מקור הכנסה ונאלצים לעזוב את הדירה לפני תום תקופת השכירות, ויש משכירים שזקוקים לפנות את הנכס לשימוש אישי או בעקבות צורך דחוף למכור את הדירה.

האם מותר לבטל חוזה שכירות באופן חד-צדדי?

כאשר צד אחד מבקש לבטל את החוזה באופן חד-צדדי, בלי הסכמה מהצד השני, מדובר בדרך כלל בהפרת חוזה. במקרה כזה, ייתכנו השלכות משפטיות, כמו תביעת פיצויים או תשלום דמי שכירות עד תום תקופת השכירות. לדוגמה, שוכר שמפסיק לשלם ועוזב לפני תום תקופת השכירות, עשוי להידרש על ידי המשכיר לשלם את מלוא הסכום שנשאר עד לתום תקופת השכירות. מהצד השני, אם משכיר דורש מהשוכר לעזוב מוקדם ללא עילה מוצדקת, גם הוא מסתכן בתביעה ובטענות מצד השוכר.

ביטול חוזה שכירות בהסכמה – הפתרון השקט

כדי להימנע ממאבקים משפטיים, רבים מבינים שהפתרון הטוב ביותר הוא ביטול חוזה שכירות בהסכמה. מדובר בדרך שקטה, בריאה והגיונית לסיים את החוזה, כאשר שני הצדדים מבינים שאין טעם להחזיק בהסכם בכוח ומעדיפים לפרק את הקשר בצורה מוסכמת ומכבדת. במצב כזה, מקיימים שיח פתוח, מדברים על הצרכים של כל צד, ומגבשים יחד הבנות לגבי תנאי הסיום: מתי יפונה הנכס, האם יתבצע תשלום נוסף, מה יעלה בגורל הערבות והפיקדון, והאם יש כוונה למצוא שוכר חלופי.

למה חשוב לנסח את ההסכמה בכתב?

גם כאשר שני הצדדים מגיעים להסכמה מלאה, חשוב מאוד שהתהליך יתועד בכתב. לא כדאי להסתפק בהבטחות בעל-פה, גם אם היחסים טובים. הסכם כתוב שבו מפורטים תנאי הסיום, תאריכים והצהרה על סיום החוזה בהבנה מלאה, הוא הדרך הטובה ביותר להבטיח שלא יהיו אי הבנות בהמשך. הסכם כזה מעניק שקט נפשי, ומאפשר לכל צד להרגיש שהוא פועל נכון ובצורה הוגנת.

אין לשכוח את נושא הפיקדון/ שטר חוב:

נושא נוסף שדורש התייחסות ברורה הוא הפיקדון. פעמים רבות שוכרים שואלים את עצמם האם יפסידו את כספי הפיקדון/ שטר החוב אם יסיימו את ההסכם מוקדם. גם כאן, אם ההסכם על ביטול חוזה שכירות נעשה בהסכמה, אפשר לקבוע במפורש מה ייעשה עם הפיקדון או שטר החוב– האם הם יוחזרו במלואם, האם יקוזז מהפיקדון סכום כלשהו, או האם להשיב את שטר החוב, או אולי יישארו כגיבוי עד סיום תהליך העזיבה. כאשר הדברים נאמרים מראש, בצורה גלויה ומכבדת, קל יותר לשמור על מערכת יחסים תקינה גם אחרי הפסקת ההתקשרות ולהיות בטוחים מצד שני.

דוגמאות מהפסיקה:

1. חיוב בתשלום שכירות רק של 2 חודשים מתוך 12 , בגלל קושי אובייקטיבי של השוכר לשכור את המושכר- בתיק תא (תל אביב) 47739-09-17 נדון מקרה שבו השוכר עזב את המושכר לפני תום תקופת השכירות. בית המשפט קבע כי למשכירה עומדת הזכות לדרוש את תשלום דמי השכירות לכל תקופת השכירות גם במקרה שבו השוכר מבקש לעזוב את המושכר לפני תום תקופת השכירות.תקופת השימוש בפועל והתקופה שנותרה: השוכר השתמש במושכר במשך חודש בלבד, כאשר תקופת השכירות המקורית הייתה 12 חודשים. הסכומים שנפסקו: בית המשפט חייב את השוכר לשלם:

• דמי שכירות עבור חודשיים נוספים (ספטמבר-אוקטובר 2017) בסך 8,190 ש"ח
• פיצוי מוסכם בסך 20,000 ש"ח
• תשלום ארנונה בסך 4,924.83 ש"ח

חשוב לציין כי בית המשפט הדגיש שבמקרה רגיל ניתן היה לחייב את השוכר במלוא דמי השכירות, אך במקרה זה העזיבה נבעה מקושי אובייקטיבי בהפעלת העסק עקב עבודות בניה שהחלו בבניין, ולכן הופחת החיוב.

2. מושכר שאינו ראוי לשימוש- מקים עילת פיצויים לשוכר- 

• תא (תל אביב) 48868-09-14 אסף זאבי נ' גניה גולדשמיד בית המשפט קבע שהמשכירה הפרה את הסכם השכירות מאחר והמושכר לא היה ראוי לשימוש בשל בעיות בצנרת. המשכירה חויבה להשיב לשוכרים: להשיב את הסך של 33,000 ₪ דמי שכירות ששולמו וכן להשיב את צ'ק הביטחון. כמו כן, המשכירה חוייבה לשלם: 1,200 עבור הובלת תכולת הדירה, 700 ₪ עבור ניקיון המושכר, שכר טרחת מתווך עבור איתור דירה חלופית, 5,000 ₪ פיצויים בגין עוגמת נפש.
• בתא תא (תל אביב) 46094-02-20– ליתן וינברג נ' חגית ברכה בית המשפט דחה את תביעות המשכירה לפיצוי בגין הפרת ההסכם מאחר והמשכירה לא תיקנה פגמים מהותיים בדירה לאחר קבלת מכתב התראה ראשון. מתוך חוב בדמי שכירות של 16,800 ₪ , השוכרת תחוייב רק במחצית בגין אובדן הנאה (8,400 ₪ ), מתוכם יש להפחית לטובת השוכרת 5,000 ₪ הוצאות תביעה, יוצא שעל השוכרת לשלם רק 3,400 ₪ מתוך דמי שכירות של 16,800 ₪ שהייתה צריכה לשלם. 

3. אי תשלום דמי שכירות כעילה לפינוי מהמושכר-

• תאח (נצרת) 7295-08-20 ורצברגר נ' אלפסי- על השוכרת לשלם את דמי השכירות של 4 חודשים, עליה לפנות את המושכר ולשלם הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 6,000 ₪.

מתי כדאי לפנות לעורך דין?

יש מקרים שבהם לא מתאפשר להגיע להסכמות, או שאחד הצדדים חושש לפעול ללא ליווי מקצועי. כאשר קיימת מחלוקת, כאשר יש אי בהירות לגבי הזכויות המגיעות, או כאשר יש חשש מהשלכות משפטיות – מומלץ לערב עורך דין המתמחה בדיני חוזים או נדל"ן. עורך הדין יכול לבחון את ההסכם הקיים, להעריך האם יש עילה חוקית לביטול חד-צדדי, ולנסח מסמך ביטול חוזה שכירות שמגן על האינטרסים של הצד המבקש לצאת מההסכם.