פירוק שיתוף במקרקעין הוא הליך משפטי, המאפשר לבעלי זכויות משותפות בנכס נדל"ן (כגון דירה, בית פרטי, מגרש או קרקע חקלאית), להביא לסיום השותפות במקרקעין .

ההליך של פירוק שיתוף הוא פיתרון חשוב למצב שבו מתגלים מחלוקות או סכסוכים בין שותפים במקרקעין. הדבר מתרחש לדוגמא במצב בו יורשים קיבלו במשותף מקרקעין ומתגלעים מחלוקות ביניהם.

מסגרת נורמטיבית:

ס' 37(א) לחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969: " כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף"

דרכים לפירוק שיתוף במקרקעין:

פירוק שיתוף יכול להיעשות במספר דרכים, בהתאם למאפייני הנכס ולרצונם של הצדדים:

1. פירוק בהסכמה, או ע"פ צו בית משפט (ס' 38):
   • במקרים רבים, השותפים מגיעים להסכמות הדדיות באשר לאופן חלוקת הנכס או מכירתו. ניתן לחלק את הנכס פיזית (חלוקה בעין), כך שכל אחד מהצדדים יקבל חלק מסוים, או למכור את הנכס ולחלק את התמורה ביניהם.
   • ס' 38 (א) לחוק- פירוק בהסכמה: "פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים: נקבעה בהסכם חלוקת המקרקעין בעין, טעון ההסכם אישור המפקח המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבנייה וכל חיקוק אחר בנדון.
   • ס' 38(ב) לחוק- פירוק ע"י ביהמ"ש: "באין הסכם כאמור בסעיף קטן (א), יהיה פירוק השיתוף על פי צו בית המשפט".
2. פירוק באמצעות חלוקה בעין (ס' 39) :
   • אם מדובר בקרקע או מגרש שניתן לחלקו לחלקות עצמאיות, ניתן להגיש תביעה לחלוקה פיזית, ולבצע רישום נפרד לכל חלקה בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). עם זאת, חלוקה בעין תלויה באפשרות המעשית והחוקית לבצעה, לרבות בהתאם לתכניות בניין עיר ולהיתכנות כלכלית.
   • לדוגמא: שותפים במקרקעין שחולקים את אותו המגרש, עליו יש שני בתים. במצב כזה, כל שותף יקבל בית ויבוצע רישום של שתי תתי חלקות חדשות, ובכפוף לכך שהחלוקה עומדת בחוק התכנון והבניה וכל חיקוק אחר שחל.
   • ס' 39(א) לחוק המקרקעין: " במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין".
   • ס' 39(ב) לחוק המקרקעין: "היתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין"– ככל ובעקבות החלוקה יש לבצע תשלומי איזון, לבית המשפט יש את הסמכות לחייב את השותפים לשלמם.
   • ס' 42(א): "היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם- במצב בו מחלקים בעין את המקרקעין, ניתן לרשום בית משותף וכך כל שותף יהיה בעלים עצמאי בתת חלקה נפרדת משלו (בכפוף לכך שניתן לרשום בית משותף).

1. פירוק באמצעות מכירה (ס' 40):
   • כאשר אין אפשרות לחלוקה בעין (למשל: שני בני זוג שהם שותפים במקרקעין בדירת מגורים, הרי שלא ניתן לחלק את הדירה לשניים), הפתרון הוא למכור את הנכס – או לצד ג' או שאחד השותפים יקנה את חלקו של השותף האחר.
   • אם הצדדים אינם מצליחים להגיע להסכמה, ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה למינוי כונס נכסים לצורך מכירת הנכס הכונס רשאי לפרסם את הנכס, לנהל משא ומתן עם רוכשים, ולחלק את התמורה לאחר כיסוי ההוצאות.
   • ס' 40(א) לחוק: " במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון".
   • ס' 40(ב) לחוק:  מכירה תהיה בדרך מכירת מקרקעין מעוקלים בהוצל"פ: "המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין".
   • במצב של פירוק שיתוף במקרקעין של בני זוג: ביהמ"ש לא יורה על פירוק, אלא רק לאחר שביהמ"ש השתכנע שיש לילדים הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם הסדר מגורים, ס' 40א(א) לחוק: " החליט בית המשפט לפי סעיף 40, על פירוק השיתוף במקרקעין משותפים שהם דירה של בני זוג המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, לא יורה על ביצועה והמכירה תעוכב, כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצרכיהם, לתקופה שיקבע".

כשיש שותפים שרוצים להמשיך לקיים את השותפות ושותפים שרוצים לסיימה, מה הדין והרציונאל?

מסגרת נורמטיבית:

• ס' 43 לחוק: " בית המשפט יתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של שותפים".
• כלומר: בית המשפט צריך להתחשב בשתי הדעות: הן ברצון לקיים את השותפות והן ברצון לסיימה.

פסיקה: יש להעדיף את הפירוק במקרקעין על פני המשך השותפות במקרקעין:

• רע"א 8233/08 מרגלית כובשי נ' עו"ד אייל שוורץ (ניתן ב 10/10/2010) – "זכותם של השותפים להוסיף ולשמר את יחסי השיתוף תכובד עד לנקודה שבה יביע שותף רצון כן ותם-לב להביא לפירוקו, שאז יצטרף חפצו של השותף בפירוק השיתוף לרצון להניע את שוק המקרקעין ולמנוע קיפאון, ואלה יגברו בדרך-כלל על רצונם של יתר השותפים ויצדיקו את פירוק השיתוף, גם אם ייעשה מאמץ להמשיך ולקיים את יחסי השיתוף בין השותפים הרוצים בכך "

• עא 288/71 מרדכי נגד מרדכי (ניתן ב 27/01/1972) "את סעיף 43 לחוק המקרקעין יש לפרש באופן מצמצם ביותר. לשיטתו, המחוקק לא התכוון לתת אפשרות לשאר השותפים למנוע את פירוק השיתוף, ואפילו לא לדחותו, אלא רק פתח בפניהם את האפשרות לתת לשותף הפורש את חלקו, ואת שאר יחסי השיתוף להשאיר על כנם"

סיכום: מהפסיקה עולה באופן ברור כי:

1. זכותו של שותף לדרוש פירוק שיתוף גוברת על רצון השותפים האחרים להמשיך בשיתוף
2. סעיף 43 מתפרש באופן מצמצם.
3. הסעיף לא נועד לאפשר מניעת פירוק השיתוף, אלא רק לאפשר לשותפים הנותרים להמשיך בשיתוף ביניהם תוך מתן חלקו של השותף הפורש

זאת בתנאי שהבקשה לפירוק השיתוף נעשית בתום לב ואינה מהווה שימוש לרעה בזכות.

מהו הרציונאל שיש להעדיף את הפירוק על פני השיתוף?

1.מניעת סכסוכים וקיפאון:

1. • תא (חדרה) 28066-10-21 ג'מאל עוסמאן נ' חאמד עבאס (ניתן ב 26/11/2023) "סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע את זכותו של כל שותף במקרקעין לדרוש, לפי רצונו, את פירוק השיתוף, ומבטא את ההנחה כי שיתוף במקרקעין אינו מצב רצוי וכי יש לעודד את סיומו"

2.קידום פיתוח המקרקעין והמשק:

1. • עא 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' פיין (ניתן ב 27/11/1975) "המדיניות החקיקתית המונחת ביסוד ההוראה הזאת היא לא רק ששיתוף במקרקעין עלול לגרום לריב ומדנים… אלא שפירוק השיתוף מעודד בדרך כלל את המגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין"

3.קידום סחירות הנכסים:

1. • רע"א 8233/08 כובשי נ' שוורץ (ניתן ב 10/10/2010) "יחסי השיתוף טומנים בחובם 'זרעים של ריב ומדון' שקיים ספק בדבר יכולתו של בית המשפט ליישבם, ומן הפוטנציאל השלילי הטמון בשיתוף כמעכב את פיתוח הנכסים המשותפים, מכביד על יכולתם של השותפים לעשות בהם שימוש, מונע את נזילותם של נכסים ואת התנועה המתמדת בשוק הנדל"ן ומסרבל את ביצוען של עסקאות בהם"

1. הגנה על האוטונומיה של הפרט:

• תא (תל אביב) 69071-08-23 סהר לב נ' יובל דמול (ניתן ב 28/01/2025) "הוראות החוק הנ"ל הינם ביטוי מובהק של המחוקק כי יש להביא יחסי שיתוף לקיצם בדרישה של שותף אחד בלבד. שיקול הדעת של בית המשפט בעניין הינו מצומצם ביותר".

מה הדין במצב בו יש התניה השוללת פירוק שיתוף?

• ס' 39(ב) לחוק המקרקעין קובע: " היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין".
• כלומר, במצב בו לא ניתן לפרק את השותפות לתקופה העולה על 3 שנים, לביהמ"ש יש את הסמכות להורות על פירוק שיתוף, אם הוא רואה שהדבר צודק בנסיבות העניין.

חשיבות הליווי המשפטי בתהליך פירוק שיתוף:

פירוק שיתוף הוא תהליך מורכב משפטית ולעיתים טעון רגשית – במיוחד כאשר מדובר בבני משפחה (למשל אחים שירשו נכס משותף), או בני זוג לשעבר. ליווי של עורך דין מנוסה בתחום דיני המקרקעין מבטיח:

• שמירה על זכויות כל הצדדים.
• הבנה של האפשרויות המשפטיות השונות.
• ניסוח הסכמים משפטיים מסודרים.
• התמודדות עם התנגדויות או טענות משפטיות.
• ייעוץ מקיף באשר להשלכות מיסוי (מס שבח, מס רכישה וכדומה).
• טיפול ברישום הנכס לאחר הפירוק בטאבו.

עורך הדין יודע לייצג את הלקוח מול יתר הצדדים, מול בית המשפט, ולדאוג לכך שההליך יתנהל ביעילות ויוביל לתוצאה מיטבית.

מתי נדרש עורך דין לפירוק שיתוף?

• כאשר אחד מהצדדים מתנגד לפירוק או מערים קשיים.
• כאשר מדובר בנכס מורכב (למשל, מבנה עם יחידות שונות, או קרקע עם זכויות בנייה).
• כשיש חובות או עיקולים על הנכס.
• כשיש הסכמים קודמים שיש לפרש או לאכוף.
• כשנדרש מינוי כונס נכסים.
• בעת חלוקת ירושה הכוללת נכס מקרקעין משותף.

 סיכום:

פירוק שיתוף במקרקעין הוא זכות בסיסית שמוקנית לכל שותף במקרקעין, אך הדרך להגשמתה עשויה להיות מורכבת ומחייבת ליווי מקצועי. בין אם מדובר בפירוק בהסכמה ובין אם בדרך של תביעה משפטית, חשוב להבין את ההשלכות, את הדרכים האפשריות לפירוק, ואת הדרך הנכונה להבטיח תוצאה הוגנת וחוקית. ליווי משפטי של עורך דין המתמחה במקרקעין מבטיח הגנה על הזכויות ומאפשר לסיים את השותפות מבלי להיקלע לסכסוכים מיותרים או טעויות יקרות. חשוב לזכור: ככל שההליך יתבצע בצורה מקצועית ומדויקת יותר, כך תקטן הפגיעה הכלכלית והרגשית של הצדדים המעורבים.