הליך פירוק שותפות נועד לאפשר לכל שותף לממש את זכותו בנכס. חוק המקרקעין מעדיף "חלוקה בעין של מקרקעין". ז"א, חלוקת הנכסים בין הבעלים על פני מכירה כפויה. במאמר זה נדבר על מהי חלוקה בעין, מה קורה כאשר אין הסכמה בין הבעלים, ונבחן את משך הזמן הממוצע שתהליך זה לוקח.
חלוקה בעין של מקרקעין – הגדרה
חלוקה בעין משמעה פיצול דה-פקטו של הנכסים המשותפים ליחידות נפרדות, כך שכל שותף הופך לבעלים בלעדי בהתאמה לחלקו היחסי בנכס המקורי. לדוגמה, אם שני שותפים מחזיקים מגרש,פירוק שיתוף במקרקעין חלוקה בעין יביא לרישום שני מגרשים נפרדים בטאבו, אחד לכל שותף. כדי שבית המשפט יאשר חלוקה בעין, יש להוכיח כי מתקיימים:
מאפיינים פיזיים
הנכס חייב להיות בעל מאפיינים פיזיים המאפשרים פיצול, כגון גודל מספק, צורה המאפשרת חלוקה שווה והיעדר תנאים טופוגרפיים או מבניים המונעים הפרדה סבירה. בדרך כלל, נדרש שמאי מקרקעין שיבחן את הנכסים ויתן את חוות דעתו.
היתכנות תכנונית
החלוקה חייבת להיות תואמת לחוקי התכנון והבנייה. נדרש אישור רשויות התכנון לכך שהחלקות החדשות עומדות בדרישות תכנית המתאר המקומית והארצית. כמו למשל, גודל מינימלי למגרש. כל יחידה חדשה צריכה להיות יחידה קניינית עצמאית הניתנת לרישום בטאבו.
תשלומי איזון
במקרים רבים, גם אם החלוקה הפיזית אפשרית, נוצרים פערים בשווי בין החלקות. כמו לדוגמא בגלל מיקום אטרקטיבי של אחת יותר מהשניה, זכויות בנייה ועוד.מנגנון תשלומי איזון מאפשר לבית המשפט להורות לשותף שקיבל חלקה ששוויה גבוה יותר לשלם לשותף שקיבל חלקה ששוויה נמוך יותר.
מתי בית המשפט לא ייבחר בעדיפות זאת?
הכלל עדיפות לחלוקה בעין הוא כה חזק, עד שבית המשפט יסטה ממנו רק במקרה קיצוני, כפי שקובע סעיף 40 לחוק המקרקעין כי בית המשפט יורה על מכירת מקרקעין רק אם יוכח כי:
"במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון".
נטל ההוכחה של מהו נחשב "הפסד ניכר" מוטל על הטוען לפירוק. הפסיקה קבעה כי אין די בהפסד קל, אלא כי מדובר בהפסד כלכלי המשפיע על ערך הנכס. זאת אומרת, אם חלוקה בעין הופכת את הנכס לבלתי שמיש או מורידה את שוויו באופן דרסטי, רק אז יחליט בית המשפט על מכירתו.
האם ניתן לכפות פירוק שיתוף?
כן. והדבר מהווה אבן יסוד בדיני הקניין בישראל. הזכות לדרוש פירוק שיתוף היא זכות כמעט מוחלטת, והיא מעוגנת בסעיף 37(א) לחוק המקרקעין, הקובע כי: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". העיקרון המנחה הוא כי אין לכפות על אדם להישאר במערכת יחסים קניינית משותפת אם אינו מעוניין בכך. זכות זו נתפסת כזכות יסוד קניינית, והיא אינה מותנית בהסכמת יתר השותפים או בסיבה כלשהי לדרישת הפירוק. גם אם רוב השותפים מעוניינים בהמשך השיתוף, די ברצונו של שותף יחיד, גם אם חלקו קטן, כדי להכריח פירוק שיתוף.
כמה זמן לוקח פירוק שיתוף במקרקעין חלוקה בעין?
הזמן הנדרש להשלמת הליך פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין מושפע משיתוף הפעולה בין הצדדים ומורכבות התיק המשפטי והתכנוני. בעוד הליכי פירוק בהסכמה עשויים לקחת כ 6 חודשים, הליך פירוק כפוי, הכולל מינוי כונס נכסים, נמשך בממוצע כשנתיים, ובמקרים מורכבים אפילו יותר.
עדיפות החלוקה בעין – מן הפסיקה רע"א 8233/08 כובשי נ' עווד
פסק דין זה מהווה אבן דרך לחיזוק העיקרון מכיוון שבית המשפט העליון חזר והדגיש כי עדיפות החלוקה בעין היא כמעט מוחלטת. הוא הבהיר כי מכירת נכס משותף ככלי לפירוק שיתוף היא האפשרות השנייה בלבד, וכי בית המשפט חייב להשתמש בה רק כשיש מניעה מובהקת לחלוקה בעין.
לסיכום,
פנייה לייעוץ משפטי מוקדם היא קריטית להליך פירוק שיתוף. עורך דין מקרקעין יבחן את הנתונים התכנוניים והכלכליים כדי לקבוע את הדרך הנכונה ביותר לפירוק, חלוקה בעין או מכירה. ייעוץ זה מאפשר לבנות אסטרטגיה ממוקדת, להכין את חוות הדעת הנדרשות, ולצמצם את הסיכונים הכרוכים בהליך ארוך בבית המשפט. צרו קשר עם עו"ד לימור גלנטי – ירושלמי.
