מהי הערת אזהרה?

הערת אזהרה היא רישום בטאבו שמטרתה להגן על זכויות צד שלישי במקרקעין.

מדובר בכלי משפטי שנועד להתריע בפני הציבור על התחייבות קיימת לגבי הנכס, כמו מכירה או שיעבוד, וכך למנוע עסקאות סותרות או נוגדות. ההערה מופיעה בנסח הטאבו של הנכס ומאפשרת שקיפות ושמירה על זכויות הצדדים המעורבים.

סוגי הערות אזהרה

ישנם מספר סוגים עיקריים של הערות אזהרה:

1. הערת אזהרה בגין התחייבות לעסקה:
   • נרשמת כאשר בעל הנכס מתחייב לבצע טרנקציה בנכס, כגון מכירה, שכירות ארוכת טווח.
2. הערת אזהרה בגין מניעה לבצע עסקה:
   • משמשת להגנה על אינטרסים של צדדים שלישיים, כמו צו בית משפט האוסר על מכירת הנכס.
3. הערת אזהרה בגין התחייבות לשעבוד:
   • נרשמת כאשר קיימת התחייבות לשעבוד הנכס, למשל לטובת בנק לצורך הלוואה או משכנתא.
4. הערת אזהרה מכוח חוק:
   • נרשמת בהתאם לחוקים מסוימים, כמו חוק התכנון והבנייה, למניעת שימוש שאינו בהתאם להוראות החוק.
5. הערת אזהרה לטובת רשויות ציבוריות:
   • הערה המגנה על זכויות המדינה או הרשות המקומית, למשל במקרה של דרישה לתשתיות ציבוריות.

מתי צריך לרשום הערת אזהרה?

הצורך ברישום הערת אזהרה עולה במצבים שונים, בהם:

• בעת חתימה על חוזה מכר: כדי להבטיח שהנכס לא יימכר לאדם אחר לאחר שנחתם הסכם למכירת זכויות המוכר.
• בעת קבלת הלוואה עם בטוחה: בשלב הראשוני, טרם רישום הזכויות ע"ש הקונה, הבנק רושם הערת אזהרה על זכויות המוכר בגין הלוואה שניטלה ע"י הרוכש (במעמד רישום הזכויות ע"ש הקונה, תירשם משכנתא לטובת הבנק).
• כאשר קיימת מניעה חוקית או משפטית: לדוגמה, במקרה של צו בית משפט.

כיצד מתבצע רישום של הערת אזהרה?

רישום הערת אזהרה נעשה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ונדרש לעבור מספר שלבים:

1. הכנת מסמכים:
   • בקשה לרישום ההערה בטופס ייעודי.
   • תצהיר מאומת על ידי עורך דין המאשר את זהות הצדדים..
   • מסמכי זיהוי של בעל הנכס ושל הזכאי.
   • הסכם המכר/ ההתחייבות.
   • אישור על תשלום האגרה הנדרשת.

1. הגשת הבקשה לטאבו:
   • הגשת הבקשה מבוצעת באופן מקוון, בקישור:

https://www.gov.il/he/service/caveat_filling

1. בדיקת המסמכים:
   • הטאבו בודק את תקינות המסמכים ואת עמידתם בדרישותתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011.
2. אישור ההערה:
   • אם הבקשה עומדת בתנאים, ההערה נרשמת ונשלח אישור רשמי.

מהי עסקה סותרת?

עסקה סותרת מתרחשת כאשר נכס נמכר ליותר מצד אחד, תוך הפרת התחייבות קיימת. לדוגמה, אם בעל נכס חותם על חוזה מכר עם שני קונים שונים, הדבר יוצר מצב בו לשני צדדים שלישיים יש טענה לזכות בנכס.

כאשר קונה רושם הערת אזהרה בטאבו בגין עסקת רכישה שביצע, הוא יהיה מוגן במצב בו המוכר חתם על הסכם עם קונה חדש, לאחר שהקונה הראשון רשם הערת אזהרה בטאבו.

ביטול הערת אזהרה והסרתה

הסרת הערת אזהרה מתבצעת כאשר ההתחייבות שעליה התבססה ההערה הוסרה או בוטלה. לדוגמה:

• סיום העסקה: לאחר השלמת העסקה, אין צורך בהערה.
• ביטול חוזה: אם החוזה שבגינו נרשמה ההערה בוטל.
• צו בית משפט: כאשר מתקבל צו המורה על מחיקת ההערה.

שלבי ביטול הערת אזהרה:

1. הגשת בקשה בלשכת הטאבו או באופן מקוון.
2. צירוף מסמכים המאשרים את ביטול ההתחייבות (כמו הסכם ביטול או פסק דין).
3. תשלום אגרה להסרת ההערה.
4. אישור רשמי מהטאבו על ההסרה.

לסיכום

הערת אזהרה היא כלי חשוב להגנה על זכויות במקרקעין ולמניעת סכסוכים. הרישום והניהול שלה דורשים הבנה משפטית ותשומת לב לפרטים, ולכן מומלץ להיעזר בעורך דין מומחה בתחום. המאמר מספק בסיס להבנת תהליך הרישום, הסוגים השונים של הערות האזהרה והשלבים הדרושים לביצועם בצורה חוקית ויעילה.

עו"ד גלנטי, בעלת ניסיון רב בביצוע עסקאות מקרקעין, על גווניו השונים: דירות פרטיות, נכסים מסחריים- חנויות ובניינים, לצד ביצוע ורישום עסקאות מורכבות ומסובכות, תוך עקשנות בלתי מתפשרת עד להגעה לרישום הסופי, על אף הבירוקרטיה עם הרשויות שלעיתים יכולה להיות מתישה

צרו קשר עם משרדינו לשם קבלת ליווי משפטי מקצועי