ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה השווה חיסכון של עשרות עד מאות אלפי שקלים בעת מכירת או השבחת הנכס. במדריך זה נדבר על החוק, תנאים, ואת הדרכים לצמצום חבות המס.

מהו היטל השבחה?

היטל השבחה הוא תשלום בגין עליית ערך כתוצאה מאישור תוכניות בנייה, מתן הקלה או אישור לשימוש חורג. העיקרון העומד בבסיסו הוא צדק חלוקתי, לפיו בעל הנכס חולק את הרווח שנוצר עם הקהילה כתוצאה מהחלטות תכנוניות (מחצית משווי עליית ערך). כספים אלו מיועדים על פי חוק למימון תשתיות, מוסדות חינוך ושטחים ציבוריים.

סקירה על חוק היטל השבחה

הבסיס המשפטי מוסדר בפרק ח'1 לחוק התכנון והבנייה, בסעיף 196א המעניק לוועדה המקומית את הסמכות לגבות היטל השבחה. למעשה, זה הוא המנגנון שקובע כי בכל פעם שערך המקרקעין עולה כתוצאה מפעולה תכנונית בעל הנכס מחויב לשלם. החוק מגדיר את הכללים והתנאים, מתוך תפיסה שבעל הנכס מחויב לחלוק את הרווח הכלכלי שנוצר לו עם הציבור, מכיוון שהציבור הוא זה שגרם לרווח. 

מי משלם היטל השבחה?

התשובה היא על פי זהות בעל הזכויות בנכס ביום שבו אושרה התוכנית המשביחה, כאשר החוק מטיל את החובה על בעל המקרקעין או על החוכר לדורות. נכס שמוחכר מרמ"י, החוכר לדורות הוא זה שישא בתשלום, בעוד בנכסים פרטיים החובה חלה על הבעלים הרשומים בטאבו. חשוב לציין כי במקרים של מכירת נכס, נהוג לקבוע בחוזה מכר מי מהצדדים יספוג את העלות, אך מבחינת הוועדה המקומית, החייב תמיד יהיה מי  שמחזיק בזכויות בעת ההשבחה. 

מתי משלמים היטל השבחה?

צריך להבדיל בין המועד שבו נוצרת חבות המס לבין המועד שבו יש לפרוע אותה. חבות המס נוצרת ביום שבו מאושרת התכנית המשביחה בועדת התכנון, אך התשלום נדחה בדרך כלל עד למועד "מימושה בפועל" – כלומר, בעת מכירת הזכויות בנכס או עם הגשת בקשה להיתר בנייה המנצל את אותן זכויות חדשות. חשוב לזכור כי למרות הדחייה, סכום ההיטל צמוד למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה, לפי הנמוך מביניהם, החל מהמועד בו אושרה התכנית ועד יום התשלום בפועל. במקרים של עיכוב בתשלום, עלולים להתווסף גם ריביות פיגורים.

פטור מהיטל השבחה

קיימים מספר מקרים הקבועים בחוק המאפשרים לבעלי נכסים לקבל פטור מהיטל השבחה, ובכך להפחית את העלויות בעסקאות מקרקעין או בתהליכי בנייה. הפטור המוכר ביותר ניתן עבור הרחבת דירת מגורים או בניית דירה חדשה, ובלבד ששטחה הכולל של הדירה לאחר ההרחבה אינו עולה על 140 מ"ר והבעלים מתגורר בה במשך ארבע שנים לפחות. בנוסף, החוק מגדיר זכאויות ובהן פטור:

• בגין בנייה או הרחבה של מוסדות חינוך, תרבות, דת ורווחה הפועלים ללא מטרות רווח.
• עבור נכסים המצויים באזורי שיקום שכונות.
• עבור הנגשת מבנים לאנשים עם מוגבלויות.
• עבור חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38).

חשוב להתייעץ עם עו"ד מקרקעין שיבדוק כל מקרה לגופו אל מול הוועדה המקומית, שכן עמידה בתנאים היא המפתח למימוש הזכאות בפועל.

פטור מהיטל השבחה פינוי בינוי

מתן פטור מהיטל השבחה הוא אחד הכלים שנועדו לעודד פרויקטים של התחדשות עירונית, מתוך הבנה כי ללא הקלות אלו, עסקאות רבות לא יהיו כלכליות עבור היזמים והדיירים. במסגרת פרויקטים אלו, החוק מאפשר להעניק פטור מהיטל השבחה אך קבלתו כפופה לעמידה בתנאים תכנוניים. חשוב לציין כי לרשות המקומית קיימת סמכות להחליט על גובה הפטור – האם להעניק פטור מלא, פטור של 50% או לגבות היטל רגיל – בהתאם לשיקולים של צורכי הציבור אל מול כדאיות הפרויקט. 

לסיכום, 

זכאות לפטור מהיטל השבחה, דורש בחינה משפטית מדויקת ותכנון מס מקדים. ליווי משפטי מקצועי מול הוועדה המקומית יבטיח שלא תשלמו שקל אחד מעבר לנדרש בחוק ויאפשר להשלים את העסקה בראש שקט. התקשרו למשרד של עו"ד מקרקעין לימור גלנטי-ירושלמי