פירוק שיתוף בירושה נועד לאפשר להפיק ערך כלכלי מהחלק היחסי המגיע לכם בירושה, בין אם באמצעות חלוקה של הנכס ובין אם דרך מכירתו. חשוב לדעת כי מדובר בזכות המעוגנת בחוקי הירושה והמקרקעין, המבטיחה שאיש לא יכול להכריח אדם להיות בשותפות בניגוד לרצונו.

חוק הירושה מול חוק המקרקעין

כשמתחילים הליך פירוק שיתוף, כדאי להכיר לעומק את ההבדל בין חוק המקרקעין הקובע כי "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף." לבין חוק הירושה המבקש להסדיר את חלוקת העיזבון באופן צודק בין יורשים. בעוד שחוק המקרקעין מספק את הכלים הטכניים לביצוע המכירה או החלוקה, חוק הירושה מעניק כלים לבית המשפט לענייני משפחה המחייבים אותו להתחשב בצוואה או בנסיבות משפחתיות. המתח בין שני חוקים אלו, מחייב איזון עדין בין הזכות הקניינית שלכם בנכס לבין הוראות חוק ספציפיות, כמו מתן זכות קדימה ליורש מסוים. 

פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים

פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים דורש ניווט מושכל בין הוראות החוק היבשות לבין המטען הרגשי הנלווה לתהליך זה באופן טבעי. 

המורכבות הרגשית

פירוק שיתוף בין אחים אינו דומה לפירוק עסקי, שכן הוא מעורר לעיתים קרובות משקעי עבר ותחושות קיפוח ישנות. עליכם לפעול ברגישות, שכן החלטות כוחניות מדי עלולות להוביל לנתק, ולכן כדאי לכם לשקול גישור לפני שפונים לערכאות משפטיות. ניהול נכון של הדינמיקה הזו יאפשר לכם לשמור על שלמות המשפחה תוך הבטחה שכל אחד מכם יקבל את המגיע לו.

סעיף 113 לחוק הירושה – עדיפות ליורשים ברכישת הנכס

כאשר אחד מעוניין לשמור על הנכס בבעלותו, כדאי להכיר את סעיף 113 לחוק הירושה המעניק עדיפות ליורש ברכישת חלקם של האחים האחרים לפני שהנכס יוצא למכירה לשוק. עליכם לדעת כי במידה וישנה מחלוקת על המחיר, בית המשפט ימנה שמאי שיעריך את שווי השוק הריאלי. זכות זו היא כלי משפטי רב עוצמה, המאזן בין הרצון של חלק מהיורשים לממש את הכסף לבין הרצון של אחרים לשמר את הנכס.

דמי שימוש ראויים – מה עושים אם אחד האחים מתגורר בנכס?

במצבים שבהם אחד מכם מתגורר בנכס ובשל כך גם מונע את מכירתו, הפסיקה עומדת לצידכם בכך שהיא מאפשרת לכם לדרוש "דמי שימוש ראויים", שהם שכר דירה יחסי עבור חלקכם בנכס. עליכם להבהיר לאח המתגורר כי עצם החזקתו בנכס אינה מקנה לו זכות למנוע את הפירוק, וכי עליו לשאת בעלויות הכלכליות כל עוד הוא היחיד שמשתמש ברכוש המשותף.

דוגמאות מן הפסיקה

לפניכם מספר דוגמאות על פסקי הדין והעקרונות המשפטיים המרכזיים, הממחישים כיצד בתי המשפט מיישמים את עקרונות פירוק השיתוף הלכה למעשה.

סכסוך חמשת האחים

חמישה אחים ירשו נכס מקרקעין שלא היה ניתן לחלוקה בין כולם. אחד האחים ביקש למכור את הנכס בשוק החופשי, בעוד אחרים רצו לרכוש את חלקו ולשמור על הנכס. בית המשפט לענייני משפחה פסק כי על פי סעיף 113 לחוק הירושה, יש לתת עדיפות ליורשים המעוניינים לרכוש את הנכס על פני מכירתו לצד ג', וזאת באמצעות מנגנון של תמחור פנימי בין היורשים לפי שווי שוק שנקבע על ידי שמאי.

חוסר תום לב בדרישת פירוק – רע"א 6339/97

פסק הדין המכונן רוקר נ' סלומון של בית המשפט העליון דן במתח בין זכות הקניין לבין חובת תום הלב. אמנם הוא לא עסק בירושה אלא בסכסוך שכנים בבית משותף, אך הוא המקור המשפטי לכך כי זכות דרישה לפירוק שיתוף אינה מוחלטת וניתן להגבילה אם השימוש בה נעשה בחוסר תום לב קיצוני.

דמי שימוש ראויים בין אחים  – תמ"ש 1890-07

בתביעה בין אחים בנוגע לחנות בשטח של כ-27 מ"ר הנמצאת בבניין הכולל גם דירות מגורים, אשר הזכויות בה הוקנו להם על ידי הוריהם שנפטרו. התובעים דרשו פיצוי בסך 38,000 ש"ח בגין הפסד דמי שכירות, בטענה כי אחד האחים מחזיק בנכס ומשתמש בו באופן בלעדי. בית המשפט בחן את הזכויות בנכס, הכוללת הוראות בלתי חוזרות וצוואות ההורים. פסק הדין מדגיש כי במצבים בהם שותף אחד עושה שימוש בלעדי בנכס המשותף, קמה ליתר השותפים הזכות לדרוש שכר ראוי עבור חלקם.

פירוק שיתוף ללא הסכמה

כשנוצר מצב בו אחד היורשים מסרב לשתף פעולה עם חלוקת העיזבון, החוק מאפשר לתבוע פירוק שיתוף. במסגרת הליך זה, לבית המשפט יש סמכות לכפות את סיום השותפות בניגוד לרצון הסרבן באמצעות מינוי כונס נכסים שתפקידו לנהל את מכירת הנכס למרבה במחיר. הכונס אחראי על: 

• פרסום מכרז, 
• ניהול התמחרות 
• העברת התמורה הכספית 

חשוב לדעת: הליך כפוי זה אמנם מאיץ תהליכים אבל גם כרוך בעלויות של שכר טרחת כונס הנכסים והוצאות משפט אחרות. לכן מומלץ להשתמש בו כמוצא אחרון.

האם ניתן לכפות פירוק שיתוף?

כן. החוק רואה בשותפות כפויה מצב לא רצוי, ולכן מעניק את הזכות המוחלטת לדרוש פירוק שיתוף "בכל עת". זכות זו מאפשרת לכפות את סיום השותפות גם אם יתר היורשים מתנגדים לכך, מתוך תפיסה שחופש פעולה קנייני גובר על רצון הרוב. עם זאת, כדאי להכיר כי קיימים חריגים בהם בית המשפט יבלום את הפירוק, במיוחד אם הוכח כי הצד המפרק פעל בחוסר תום לב קיצוני. 

כיצד מתבצע פירוק שיתוף?

פירוק שיתוף יכול להתבצע במספר דרכים, כאשר העדפת החוק היא תמיד לחלוקה בעין. במידה ומדובר בבניין מגורים, דרך המלך היא רישומו כבית משותף. עם זאת, אם הנכס אינו ניתן לחלוקה מסיבות תכנוניות, כמו דירה קטנה, בית המשפט יורה על מכירה פומבית לכל המרבה במחיר וחלוקת הכסף ביניכם. עליכם להבין שבעוד חלוקה בעין משמרת את הנכס, מכירה פומבית היא לרוב מהירה יותר.

כמה זמן לוקח פירוק שיתוף במקרקעין?

משך הזמן לפירוק שיתוף משתנה דרמטית בהתאם לרמת ההסכמה ביניכם. הליך רק של הסכם חלוקת עיזבון עשוי להסתיים תוך חודשים ספורים, אך פנייה למסלול משפטי עלולה להיגרר שנים. עליכם לקחת בחשבון גורמים מעכבים כמו: 

• מינוי שמאי להערכת שווי הנכס, 
• הליכי התמחרות מורכבים 
• מיסוי מקרקעין 
• הגשת ערעורים על החלטות ביניים 
• התנגדויות יורשים לזהות כונס הנכסים 

הבנה מראש של לוחות הזמנים תסייע לנהל את הציפיות שלכם ולשקול האם פשרה מוקדמת עדיפה על פני ניהול תהליך ארוך ויקר בבית המשפט.

לסיכום, 

פירוק שיתוף בירושה טומן בחובו לא רק אתגרים משפטיים ורגשיים, אלא גם השלכות מיסוי כבדות משקל שעלולות לנגוס נתח משמעותי משווי הנכס. לכן, לפני שהטונים עולים מומלץ להתייעץ עם עו"ד המתמחה גם בדיני משפחה. נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה.