במאמר זה נדבר על מה ההבדל בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2 בפרוייקטים של התחדשות עירונית, יחד עם הדגשים המשפטיים והזכויות שלכם כבעלי הדירות, כך שתוכלו לצאת לדרך בראש שקט ובתנאים הטובים ביותר.

מה זה תמא 38?

חשוב להכיר תחילה את התוכנית ששינתה את פני התחדשות העירונית בישראל.

הגדרה ובסיס משפטי

תמ"א 38, תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, אושרה על ידי ממשלת ישראל בשנת 2005 במטרה למנוע קריסת מבנים במקרה של רעידת אדמה. מאחר שתהליך זה כרוך בעלויות גבוהות, המדינה יצרה מנגנון ייחודי המעניק זכויות בנייה נוספות, ללא צורך בהשקעה כספית מצידם של בעלי הדירות.

תנאי סף לקבלת היתר

כדי שמבנה יוכל להשתתף בתוכנית מתאר ארצית 38, עליו לעמוד במספר קריטריונים:

1. היתר הבנייה שלו הוצא לפני 1 בינואר 1980,
2. מהנדס קונסטרוקציה קבע כי המבנה אינו עומד בתכן עמידות מבנים ברעידות אדמה (ת"י 413),
3. אינו מיועד להריסה על פי צו שיפוטי או תוכנית מאושרת.

בנוסף, התכנית מיועדת בדרך כלל לבניינים בני שתי קומות ומעלה בשטח בנוי כולל של 400 מ"ר לפחות.

אינטרס הדיירים מול היזם

המודל של תמ"א 38 מבוסס על עסקה שבה כל הצדדים מרוויחים.

בעלי הדירות מקבלים:

• בניין בטוח,
• שדרוג של תשתיות הבניין,
• לרוב גם הוספה של מרפסת שמש, ממ"ד, מעלית או שיפוץ של הלובי.

בתמורה, היזם מקבל זכויות בנייה על גג הבניין ובקומת הקרקע, בהן הוא רשאי לבנות דירות חדשות ולמכור אותן בשוק החופשי, ובכך לייצר את הרווח שלו מהפרויקט.

מה ההבדל בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2?

כדי לבחור במסלול הנכון, חשוב להבין את ההבדלים בין שיפוץ וחיזוק המבנה הקיים לבין הריסתו ובנייתו מחדש.

תמ"א 38/1

תמ"א 38/1 מתמקד בחיזוק הנדסי של השלד הקיים מפני רעידות אדמה, לצד הוספת מרפסות, ממ"דים ומעלית. במסלול זה בעלי הדירות ממשיכים להתגורר בבניין לאורך כל עבודות הבנייה, מה שחוסך מעבר דירה אך מלווה באי-נעימות ממושכת. מדובר בפרויקט מורכב שמשך ביצועו נע בדרך כלל בין שנתיים לשלוש שנים.

תמ"א 38/2

תמ"א 38/2 מתייחס להריסה של הבניין הישן והקמת בניין מגורים חדש ומודרני במקומו. במהלך עבודות הבנייה הדיירים מפנים את דירותיהם, כאשר היזם מממן את דמי השכירות של הדירה החלופית. מדובר בפתרון המעניק לבעלי הדירות נכס חדש מקבלן, בטיחות מקסימלית ואיכות חיים גבוהה.

תמא 38/2 – זכויות קשישים

במטרה להקל עליהם את המעבר, חוק התחדשות עירונית מעניק פתרונות מותאמים לקשישים בעלי דירות, בני 70 או 75 ומעלה (בהתאם למועד בו הפרויקט נכנס לשלב התכנון). במסגרת פרויקטים אלו היזם מחויב להציע לדיירים קשישים פתרונות מותאמים אישית, הכוללים לבחירתו את החלופות הבאות:

1. מימון מלא של מעבר מעבר לדיור מוגן או מוסד מותאם עד לשווי התמורה המגיעה להם.
2. רכישת דירה אחרת בשוק החופשי בשווי הדירה החדשה שנבנית.
3. המרת הזכויות לדירה החדשה בשתי דירות קטנות יותר (למשל, אחת למגורים ואחת להשכרה).
4.  אפשרות לקבלת דירה קטנה יותר בבניין החדש בתוספת תשלומי איזון, או ביצוע התאמת נגישות מלאה בדירה החדשה.

מה ההבדל בין תמ"א 38 לבין פינוי בינוי?

תמ"א 38 מתמקדת בבניין אחד או מספר בניינים מצומצם, והתכנית מקודמת בוועדה המקומית. מצד שני, פרויקט פינוי בינוי מתייחס למתחמים שלמים בני 24 יחידות דיור לפחות ודורש שינוי תב"ע ומעורבות של הוועדה המחוזית. כפועל יוצא, פינוי-בינוי מאפשר תכנון עירוני מקיף הכולל בין היתר:

• חידוש תשתיות,
• סלילת כבישים,
• הקמת פארקים בתי ספר או גני ילדים.

מה עדיף – תמ"א 38 או פינוי בינוי?

הבחירה תלויה במספר שיקולים תכנוניים, כלכליים ואישיים של בעלי הדירות. תמ"א 38 מציעה בדרך כלל לוח זמנים קצר יותר מול הוועדה המקומית, בעוד שפרויקט פינוי-בינוי מעניק לרוב תמורה כלכלית גבוהה יותר. בנוסף, קיימים הבדלים באחוזי ההסכמה הנדרשים בחוק ובכלים להתמודדות עם דיירים סרבנים. כדי לקבוע מה עדיף עבורכם, מומלץ לבצע בדיקת היתכנות הבוחנת את מיקום הנכס, הנתונים ההנדסיים והמדיניות התכנונית של הרשות המקומית.

חשיבות הליווי של עורך דין תמ"א 38 בעסקה

תפקידו של עורך דין תמ"א 38 הוא לייצג את האינטרס הבלעדי של בעלי הדירות בבניין. ז"א:

• לנהל בשמם משא ומתן,
• לנסח הסכם משפטי,
• לוודא קבלת ערבויות מהיזם כגון – ערבות חוק מכר, שכירות, ביצוע ומיסוי. מטרת העל היא להבטיח את השקעתכם בכל תרחיש, מרגע החתימה ועד לקבלת המפתח.

צרו קשר עוד היום עם משרדה של עו"ד מקרקעין לימור גלנטי-ירושלמי לקבלת ייעוץ משפטי ראשוני.