במאמר זה נדבר על מה ההבדל בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2 בפרוייקטים של התחדשות עירונית, יחד עם הדגשים המשפטיים והזכויות שלכם כבעלי הדירות, כך שתוכלו לצאת לדרך בראש שקט ובתנאים הטובים ביותר.
תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2 הן שתי מסלולים עיקריים בתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, שאושרה על ידי ממשלת ישראל בשנת 2005. תמ"א 38/1 מתמקדת בחיזוק הנדסי של המבנה הקיים והוספת אלמנטים כמו ממ"ד ומרפסת, כאשר הדיירים נשארים בבניין במהלך העבודות הנמשכות כשנתיים עד שלוש שנים. לעומתה, תמ"א 38/2 כוללת הריסה מלאה של הבניין הישן והקמת בניין חדש ומודרני, מה שמחייב את פינוי הדיירים לדיור חלופי במימון היזם לתקופה של כשלוש עד ארבע שנים. ההבדל המהותי טמון בגישה: שימור וחיזוק מול הריסה ובנייה מחדש, המשפיע על איכות החיים במהלך הפרויקט ועל התמורה הסופית לבעלי הדירות.
מה זה תמא 38?
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, שאושרה על ידי ממשלת ישראל בשנת 2005 במטרה למנוע קריסת מבנים. חשוב להכיר תחילה את התוכנית ששינתה את פני התחדשות העירונית בישראל.
מהי ההגדרה והבסיס המשפטי של תמ"א 38?
תמ"א 38, תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, אושרה על ידי ממשלת ישראל בשנת 2005 במטרה למנוע קריסת מבנים במקרה של רעידת אדמה. מאחר שתהליך זה כרוך בעלויות גבוהות, המדינה יצרה מנגנון ייחודי המעניק זכויות בנייה נוספות, ללא צורך בהשקעה כספית מצידם של בעלי הדירות.
מהם תנאי הסף לקבלת היתר תמ"א 38?
כדי שמבנה יוכל להשתתף בתוכנית מתאר ארצית 38, עליו לעמוד במספר קריטריונים:
- היתר הבנייה שלו הוצא לפני 1 בינואר 1980,
- מהנדס קונסטרוקציה קבע כי המבנה אינו עומד בתכן עמידות מבנים ברעידות אדמה (ת"י 413),
- אינו מיועד להריסה על פי צו שיפוטי או תוכנית מאושרת.
בנוסף, התכנית מיועדת בדרך כלל לבניינים בני שתי קומות ומעלה בשטח בנוי כולל של 400 מ"ר לפחות.
מהם האינטרסים של הדיירים מול היזם בפרויקט תמ"א 38?
המודל של תמ"א 38 מבוסס על עסקה שבה כל הצדדים מרוויחים.
בעלי הדירות מקבלים:
- בניין בטוח,
- שדרוג של תשתיות הבניין,
- לרוב גם הוספה של מרפסת שמש, ממ"ד, מעלית או שיפוץ של הלובי.
ההבדל העיקרי בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2 הוא ש-תמ"א 38/1 מתמקדת בחיזוק ושיפוץ המבנה הקיים, בעוד ש-תמ"א 38/2 כוללת הריסה ובנייה מחדש של הבניין. כדי לבחור במסלול הנכון, חשוב להבין את ההבדלים בין שיפוץ וחיזוק המבנה הקיים לבין הריסתו ובנייתו מחדש.
מה ההבדל בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2?
כדי לבחור במסלול הנכון, חשוב להבין את ההבדלים בין שיפוץ וחיזוק המבנה הקיים לבין הריסתו ובנייתו מחדש.
תמ"א 38/1
תמ"א 38/1 מתמקד בחיזוק הנדסי של השלד הקיים מפני רעידות אדמה, לצד הוספת מרפסות, ממ"דים ומעלית. במסלול זה בעלי הדירות ממשיכים להתגורר בבניין לאורך כל עבודות הבנייה, מה שחוסך מעבר דירה אך מלווה באי-נעימות ממושכת. מדובר בפרויקט מורכב שמשך ביצועו נע בדרך כלל בין שנתיים לשלוש שנים.
תמ"א 38/2
תמ"א 38/2 מתייחס להריסה של הבניין הישן והקמת בניין מגורים חדש ומודרני במקומו. במהלך עבודות הבנייה הדיירים מפנים את דירותיהם, כאשר היזם מממן את דמי השכירות של הדירה החלופית. מדובר בפתרון המעניק לבעלי הדירות נכס חדש מקבלן, בטיחות מקסימלית ואיכות חיים גבוהה.
| פרמטר להשוואה | תמ"א 38/1 (חיזוק והרחבה) | תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) |
|---|---|---|
| מהות הפרויקט | חיזוק המבנה הקיים ותוספת קומות/דירות. | הריסה מלאה של הבניין הישן והקמת בניין חדש מאפס. |
| איכות החיים בזמן הבנייה | הדיירים ממשיכים להתגורר בבניין (אתר בנייה פעיל, אבק, רעש ואי-נוחות). | פינוי מלא של הדיירים לדיור חלופי. |
| משך הפרויקט המשוער | כ-18 עד 30 חודשים מתחילת העבודות בשטח. | כ- 30 עד 42 חודשים |
| תמורות לבעלי הדירות | תוספת ממ"ד, מרפסת שמש, מעלית, שיפוץ החזית והחלפת תשתיות. | דירה חדשה מקבלן גדולה יותר עם ממ"ד ומרפסת, חניה תת-קרקעית ומחסן. |
| מיסוי ועלויות לדייר | פטור ממס שבח ומס רכישה בכפוף לתקרות בחוק; היזם נושא בכל בעלויות. | פטור ממס בכפוף לתקרות בחוק + תשלום דמי שכירות חודשיים ע"י היזם. |
תמא 38/2 – זכויות קשישים
במטרה להקל עליהם את המעבר, חוק התחדשות עירונית מעניק פתרונות מותאמים לקשישים בעלי דירות, בני 70 או 75 ומעלה (בהתאם למועד בו הפרויקט נכנס לשלב התכנון). במסגרת פרויקטים אלו היזם מחויב להציע לדיירים קשישים פתרונות מותאמים אישית, הכוללים לבחירתו את החלופות הבאות:
- מימון מלא של מעבר מעבר לדיור מוגן או מוסד מותאם עד לשווי התמורה המגיעה להם.
- רכישת דירה אחרת בשוק החופשי בשווי הדירה החדשה שנבנית.
- המרת הזכויות לדירה החדשה בשתי דירות קטנות יותר (למשל, אחת למגורים ואחת להשכרה).
- אפשרות לקבלת דירה קטנה יותר בבניין החדש בתוספת תשלומי איזון, או ביצוע התאמת נגישות מלאה בדירה החדשה.
מה ההבדל בין תמ"א 38 לבין פינוי בינוי?
תמ"א 38 מתמקדת בבניין אחד או מספר בניינים מצומצם, והתכנית מקודמת בוועדה המקומית. מצד שני, פרויקט פינוי בינוי מתייחס למתחמים שלמים בני 24 יחידות דיור לפחות ודורש שינוי תב"ע ומעורבות של הוועדה המחוזית. כפועל יוצא, פינוי-בינוי מאפשר תכנון עירוני מקיף הכולל בין היתר:
- חידוש תשתיות,
- סלילת כבישים,
- הקמת פארקים בתי ספר או גני ילדים.
מה עדיף – תמ"א 38 או פינוי בינוי?
הבחירה תלויה במספר שיקולים תכנוניים, כלכליים ואישיים של בעלי הדירות. תמ"א 38 מציעה בדרך כלל לוח זמנים קצר יותר מול הוועדה המקומית, בעוד שפרויקט פינוי-בינוי מעניק לרוב תמורה כלכלית גבוהה יותר. בנוסף, קיימים הבדלים באחוזי ההסכמה הנדרשים בחוק ובכלים להתמודדות עם דיירים סרבנים. כדי לקבוע מה עדיף עבורכם, מומלץ לבצע בדיקת היתכנות הבוחנת את מיקום הנכס, הנתונים ההנדסיים והמדיניות התכנונית של הרשות המקומית.
מדוע חשוב ליווי עורך דין בעסקת תמ"א 38?
תפקידו של עורך דין תמ"א 38 הוא לייצג את האינטרס הבלעדי של בעלי הדירות בבניין. ז"א:
- לנהל בשמם משא ומתן,
- לנסח הסכם משפטי,
- לוודא קבלת ערבויות מהיזם כגון – ערבות חוק מכר, שכירות, ביצוע ומיסוי. מטרת העל היא להבטיח את השקעתכם בכל תרחיש, מרגע החתימה ועד לקבלת המפתח.
