כשחושבים על קניית דירה התמונה שעולה בראש היא לרוב מרגשת: מציאת דירת חלומות, חתימה על חוזה, וקבלת המפתח. אלא שחלק משמעותי מכל עסקת נדל"ן הוא תחום מיסוי מקרקעין. חוסר הבנה בו עלולה לעלות לכם ביוקר. לכן כדאי מאוד להיעזר בעורך דין מיסוי מקרקעין שמבין את כל הניואנסים המשפטיים.

תפקידו של עורך דין מיסוי מקרקעין

כאשר מדובר בעסקאות נדל"ן מורכבות כמו עסקת קומבינציה, קבוצת רכישה, עסקת מתנה או רכישת נכס מסחרי, עו"ד מיסוי מקרקעין מומחה הופך הכרחי. תפקידו של עורך הדין אינו רק להגיש טפסים לרשויות המס. אלא:  

• לבצע תכנון מס. 
• לבחון את העסקה, 
• לזהות נקודות תורפה בעסקה שעלולות לחייב במס גבוה, 
• לייעץ כיצד למזער את חבות המס באופן חוקי. 

בכך, לקוחות יכולים לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

מה עלול לקרות אם נחליט לא להתייעץ עם עורכת דין? 

חוסר הבנה בתהליך עלולים להוביל לטעויות כואבות:

• מס רכישה כפול – רכישת נכס והעברתו לאדם אחר במשפחה ללא תכנון מיסוי מקרקעין עלולה להוביל לתשלום כפול.
• פטורים: רבים אינם מודעים שישנם פטורים (או שלא יודעים כיצד להוציא אותם) ממס שבח ומס רכישה, ובכך משלמים מס גבוה שלא לצורך.
• חובות למס הכנסה: מכירת דירה ששופצה ללא התייעצות מקדימה עלולה להיחשב עסקת מסחר, מה שיכול להוביל ליצירת חוב במס הכנסה במקום למס שבח נמוך יותר.

לכן, החשיבות של פנייה לעורך דין מיסוי מקרקעין מומחה כבר בשלביה הראשונים של העסקה לפני כל דבר אחר שאתם עושים היא המפתח למיקסום הרווח שלכם. פנייה זאת תעשה את ההבדל בין עסקה מוצלחת לבין הפסד כספי כבד.

מיסוי מקרקעין בישראל – המסגרת החוקית

מיסוי מקרקעין אינו מבוסס על חוק אחד, אלא על סט של חוקים, תקנות ופסיקות בתי משפט. הבנת המסגרת החוקית היא קריטית לכל מי שמעורב בעסקאות נדל"ן. לפניכם סקירה קצרה:

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 הינו החוק המרכזי, והוא מסדיר את חוקיותם של שני סוגי מיסים:

• מס שבח – מוטל על הרווח (השבח) שנוצר ממכירת מקרקעין. לדוגמא, אם רכשתם דירה ב-1.5 מיליון שקלים ומכרתם אותה ב-2 מיליון שקלים, הרווח שעליו תשלמו מס, בניכוי הוצאות מוכרות, הוא 500 אלף שקלים..

• מס רכישה – מוטל על רכישת זכות במקרקעין. שיעור המס נקבע על פי מדרגות, ומשתנה בהתאם לסוג הנכס (כגון דירה למגורים, דירה להשקעה, נכס מסחרי) ושווי העסקה.

פקודת מס הכנסה (פרק י') 

חוק זה רלוונטי במיוחד כאשר מכירת נכס מקרקעין אינה נחשבת כפעולה הונית (שבגינה משולם מס שבח), אלא כעסקה בעלת אופי מסחרי. במקרה כזה, במקום לשלם מס שבח, המוכר ישלם מס הכנסה על הרווח, שיכול להיות בשיעורים גבוהים משמעותית. מצב כזה עלול להתרחש כאשר אדם עוסק בקנייה ומכירה של נכסים באופן תדיר, מה שמעיד על עסק ולא על השקעה פרטית.

פקודת מסי עיזבון

פקודה זו בוטלה כליל בשנת 1981, ולכן אין בישראל מס ירושה. עם זאת, ישנם היבטי מיסוי אחרים שחשוב להכיר העברת מקרקעין בירושה פטורה ממס שבח, אך בעת מכירת הנכס על ידי היורש בעתיד, הוא יידרש לשלם מס זה. במקרים מסוימים, ייתכן שגם יוטל היטל השבחה בעת מכירת הנכס או בעת הוצאת היתרי בנייה. בנוסף, ישנם כללי מיסוי ספציפיים הנוגעים לירושות של משקים חקלאיים.

כך פסיקות בתי המשפט קובעות את כללי המשחק

פסיקות בתי המשפט בתחום מיסוי מקרקעין מפרשות את החוקים, יוצרות תקדימים ומנחות את רשות המסים ואת האזרחים כאחד. שני פסקי הדין הבאים ממחישים את הקו שבין מכירה הונית, החייבת במס שבח, לבין פעילות עסקית, החייבת במס הכנסה.

פס"ד גיל גלברד (עמ"ש 59573-03-20) – מכירת קרקע חקלאית לחברה פרטית

מר גלברד, איש פרטי, החזיק בקרקע חקלאית במשך עשרות שנים. הקרקע שימשה אותו לחקלאות ולא למסחר. בשלב מסוים, הוא החליט למכור אותה לחברה בבעלותו. רשות המסים טענה כי מכירה זו אינה מכירה הונית פטורה ממס שבח, אלא פעולה עסקית מובהקת שמטרתה הייתה להסוות עסקה מסחרית. לטענתה, מדובר באירוע מס חדש, ולכן על המכירה חל מס הכנסה בשיעור גבוה.

דיון ופסק דין

בית המשפט בחן לעומק את נסיבות המקרה. הוא התייחס למספר קריטריונים המבדילים בין פעולה הונית לעסקית: תקופת ההחזקה, אופי הנכס, מימון העסקה ועוד. בית המשפט הכריע כי העובדה שהקרקע הוחזקה במשך עשרות שנים ושימשה לחקלאות מעידה על אופי הוני מובהק. הוא קבע שגם אם המכירה בוצעה לחברה שבבעלותו, אין בכך כדי לשנות את אופי העסקה כולה. לכן, נקבע שהמס על העסקה צריך להיות מס שבח בלבד. פסק הדין מדגיש כי לא כל מכירת נכס לחברה פרטית תיחשב באופן אוטומטי כפעולה עסקית, וכי יש לבחון כל מקרה לגופו.

פס"ד ליאור גרוסמן (ע"א 5304/04) – מכירת דירות לאחר שיפוץ

מר גרוסמן רכש שש דירות מגורים בתוך שלוש שנים. הוא שיפץ אותן באופן יסודי, השביח אותן ומכר אותן ברווח נאה. רשות המסים ראתה בפעילות זו לא השקעה פרטית בודדת, אלא כ"עסקת מסחר" שנועדה לייצר רווח עסקי. לטענתה, למרות שגרוסמן אינו קבלן או עוסק מורשה, פעילותו התאפיינה בארגון, תדירות והיקף של עסק, ולכן עליו לשלם מס הכנסה מלא על הרווח במקום מס שבח מופחת.

הדיון ופסק דין 

בית המשפט העליון ניתח את התיק באמצעות מבחני העזר שהתפתחו בפסיקה, כמו תדירות העסקאות, היקפן, אופן המימון, השיפוץ שבוצע ועוד. בית המשפט קבע כי הפעילות של גרוסמן חרגה מ"מימוש נכס הוני" והגיעה לכדי "פעילות עסקית". ההיקף של העסקאות (שש דירות בתקופה קצרה), השיפוץ הנרחב והעובדה מרכז הפעילות הכלכלית של גרוסמן התמקד בכך, שכנעו את בית המשפט כי מדובר במסחר. כתוצאה מכך, נקבע שעל הרווחים ממכירת הדירות יחול מס הכנסה ולא מס שבח. פסק הדין הזה הינו תקדים חשוב שמשמש כלי בידי רשויות המס כדי להגדיר מה נחשב פעילות עסקית.

הסתכלות לעתיד: שינויים צפויים ומה תהיה השפעתם?

שוק הנדל"ן בישראל דינמי ומשתנה בהתאם לתקופה. לדוגמא, בעקבות מלחמת "חרבות ברזל" רשות המסים התמקדה במתן הקלות והארכות מועדים. ההקלות כללו:

• הארכת מועדים לתשלום ודיווח על עסקאות נדל"ן.
• הארכה של 3 חודשים למשפרי דיור למכירת דירתם הקודמת, כדי שיוכלו ליהנות מהקלות במס רכישה על דירתם החדשה.
• הקפאת סכומי מדרגות מס הרכישה  כך שלא יעודכנו עד שנת 2028. 
• עם זאת, שיעורי המס על רכישת דירות להשקעה נותרו ללא שינוי.

לכן, עורך דין מיסוי מקרקעין מקצועי חייב לא רק להכיר את החוקים הקיימים, אלא גם לעקוב אחר הצעות חוק ושינויים כדי לתת את השירות הטוב ביותר ללקוחותיו. עורכי דין רבים אף משתתפים בדיונים מקצועיים ומנסים להשפיע על המדיניות. צרו קשר עוד היום עם עו"ד לימור גלנטי.