יחסי שכנות- חלק בלתי נפרד בבנייני מגורים משותפים

יחסי שכנות הם חלק בלתי נפרד מהחיים המודרניים, במיוחד בישראל שבה רוב האוכלוסייה מתגוררת בבנייני מגורים משותפים. אבל לצד היתרונות של מגורים בסביבה קהילתית, לא מעט ישראלים נתקלים גם בצד הפחות נעים של החיים המשותפים – סכסוכי שכנים. אלו עלולים להתחיל כוויכוח קטן, אך להתפתח במהירות לסכסוך משפטי של ממש, לעיתים גם מתמשך, שמעיב על איכות החיים באופן יומיומי.

במצבים כאלה, פנייה אל עורך דין סכסוך שכנים עשויה להיות ההבדל בין הסלמה מיותרת לבין פתרון יעיל, מהיר ונכון. במאמר זה נסקור את סוגי הסכסוכים הנפוצים, את אפשרויות ההליך בפני המפקח על רישום המקרקעין, ואת חשיבות הייצוג המשפטי.

מהם סוגי הסכסוכים הנפוצים בין שכנים?

סכסוכי שכנים יכולים ללבוש שלל צורות, חלקן נראות שוליות במבט ראשון, אך משפיעות עמוקות על חיי היומיום. הנה כמה מהסוגים הנפוצים ביותר:

רעשים חוזרים ונשנים – רעש בלתי פוסק של מוזיקה, צעדים, חיות מחמד או שיפוצים מעבר לשעות המותרות, נחשב לגורם סכסוך מרכזי.

השתלטות על רכוש משותף – מקרים שבהם שכן חוסם חניות, תופס חדר מדרגות או מחסן ציבורי לטובת שימוש אישי (במצב בו גם יתר השכנים עושים שימוש ברכוש המשותף לצרכיהם האישיים, המצב שונה)

הטרדות חוזרות או השמצות – ישנם מקרים בהם שכנים עוברים את גבול הנימוס והופכים את המחלוקת האישית למתקפה פומבית, לעיתים אף באמצעים כמו רשתות חברתיות או פתקי איומים.

אי תשלום לוועד הבית או לקרן תחזוקה – סכסוך שכיח שבו דיירים חשים כי הם נושאים בנטל התחזוקה בזמן שאחרים משתמטים מהחובה המשותפת.

חדירה לפרטיות – התקנת מצלמות או צפייה לתוך חלונות של שכנים עשויה להיחשב כפגיעה בפרטיות ולעורר התנגדות חריפה.

כפי שניתן לראות, מדובר במגוון רחב של סוגיות, חלקן משפטיות במובהק ואחרות עומדות על קו התפר שבין החוק למוסר השכונתי. אך ברוב המקרים, כאשר אין פתרון , הסכסוך מגיע לפתחו של הדין.

הליכי פתרון הסכסוך בפני המפקח על רישום המקרקעין

אחד הגורמים המרכזיים שמוסמכים לדון בסכסוכים בין שכנים בבניינים משותפים הוא המפקח על רישום המקרקעין. מדובר בגוף שיפוטי במשרד המשפטים, הפועל לפי חוק המקרקעין, אשר בסמכותו להכריע במגוון נושאים הנוגעים לרכוש המשותף ולניהול הבית המשותף. המפקח מוסמך לדון, בין היתר, בנושאים כמו:

• התקנת תוספות בניה ברכוש המשותף
• אישור או פסילת התקנות של תקנון בית משותף
• סכסוכים סביב חנייה, מחסנים, שימוש בחדרי שירות ועוד
• תביעות נגד דיירים שאינם משלמים לוועד הבית

הליך בפני המפקח הוא הליך משפטי לכל דבר – מוגשות בו תביעות, מוגשים מסמכים, ומתקיימים דיונים. בניגוד לבית משפט, ההליך מהיר יותר ולעיתים אף חסכוני יותר, אך הוא דורש הבנה ברורה של ההוראות החוקיות, פסיקות עבר ויכולת לנהל את ההליך ביעילות. הכרעות המפקח הן מחייבות וניתנות לאכיפה בדיוק כמו פסק דין של בית משפט שלום. לכן, מי שנכנס להליך כזה ללא ייעוץ או ייצוג משפטי – מסתכן בתוצאה משפטית בעייתית.

למה חשוב להיעזר בעורך דין שמבין בסכסוכי שכנים?

אף על פי שלעיתים נדמה שסכסוך בין שכנים הוא עניין קטן וניתן לפתור אותו לבד, המציאות מוכיחה אחרת. פעמים רבות צד אחד נכנס להליך כשהוא בטוח בצדקתו, אך מגלה שלא מספיק "להיות צודק" – צריך גם להוכיח את הדברים בצורה מסודרת, להבין את ההליך המשפטי, להציג מסמכים נכונים ולנסח עמדות משפטיות ברורות.

עורך דין סכסוך שכנים יודע לזהות את נקודת האיזון בין החוק לבין ההיגיון האנושי, והוא מיומן בניהול מו"מ בין שכנים במטרה להגיע להסדר לפני שמגיעים להכרעה מחייבת. לעיתים, עצם הפנייה של הצד השני על ידי עורך דין יוצרת אפקט הרתעה ומובילה לפתרון מהיר. כאשר אין ברירה והסכסוך מגיע אל שולחנו של המפקח על המקרקעין או לבית המשפט, עורך הדין יוכל לייצג אותך בצורה מקצועית – להגיש כתב טענות מדויק, לצרף את המסמכים הדרושים, לחקור עדים ולהציג את עמדתך בצורה ברורה ומשכנעת.בנוסף לכך, עורך דין מנוסה יוכל להזהיר אותך מהסכנות המשפטיות האפשריות.

דוגמאות מהפסיקה

• האם מותר לתלות מזגנים על קיר הבניין- תא (ירושלים) 7501-09- אהרון יזדי ואח נגד משה בורלא ואח- "בעבר הייתה הגישה המקובלת בפסיקה כי התקנת מזגן על הקיר החיצוני של הבניין מהווה שימוש ייחודי הטעון הסכמת כל הדיירים… עם השנים הפך מיזוג האוויר לסטנדרט, ובעקבות זאת התפיסה המקובלת היום הינה כי "התקנת מזגן היא פעולה של שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף ואין צורך לקבל הסכמה של הדיירים" (עוז כהן בתים משותפים 49 (מהדורה שנייה, 2009))".

• חיוב דייר לתקן את הנזקים שגרם- בעא (חיפה) 4736/99 לטי נ' גרינולד- המפקחת על המקרקעין קבעה שדי בכך שהוכח כי לדירה נגרם נזק כתוצאה ממוקדי רטיבות בדירת השכנים מלמעלה, כדי להביא למסקנה לפיה על דיירי הדירה למעלה מוטלת החובה לתקן את הנזקים ולשאת במלוא העלות הכרוכה בכך. קביעה זו מבוססת על סעיף 3(ב) לתקנון המצוי, ואינה מיוסדת על עילה נזיקית.

• חיוב דייר לשלם הוצאות החזקת הרכוש המשותף- עש"א (ירושלים) 6357-07-13 – מאירה ריינר נ' נציגות הבית המשותף התביעה: תביעת נציגות הבית המשותף כנגד בעלת דירה בגין אי תשלום הוצאות החזקת הרכוש המשותף בבניין. התוצאה: המפקח חייב את בעלת הדירה לשלם סך של 5,700 ₪ בתוספת 366 ₪ בגין אגרת משפט ו-500 ₪ בגין הוצאות המשפט ושכר בטלה של נציגי המשיבה.

לסיכום

סכסוכי שכנים הם לא רק עניין של נימוס והבנה הדדית – לעיתים מדובר בעניינים משפטיים כבדי משקל שמשפיעים על איכות החיים שלך, ולעיתים גם על ערך הנכס שבבעלותך. כאשר הסכסוך חורג מגבולות השיחה הידידותית – אל תחכה שיחמיר. פנייה בזמן אל עורך דין סכסוך שכנים עשויה לחסוך לך עוגמת נפש, הוצאות משפטיות מיותרות והסלמה מיותרת מול השכן שלך. עורך הדין יוכל לבחון את המקרה, להציע פתרון עוד לפני ההליכים, ואם צריך – להילחם עבורך במפקח על רישום המקרקעין או בבית המשפט. כך תוכל לדעת שאתה פועל נכון, שומר על זכויותיך, ומתקדם לפתרון שמחזיר לך את השקט.