ההבטחה לבניין חדש עם מעלית ותשתיות מודרניות היא הגשמת חלום. יחד עם זאת, מדובר באחת העסקאות המורכבות ביותר שבעלי דירות יחתמו עליהן במהלך חייהם. כדי לצלוח את התהליך בשלום ליווי של עורך דין תמ"א 38 המייצג אך ורק את הדיירים הוא הכרח חיוני.
מה זה תמ"א 38?
לתוכנית מתאר ארצית 38 קיימת מטרה אחת – חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. מכיוון שלרוב הדיירים אין את המימון הנדרש, המדינה יצרה מנגנון כלכלי חכם. הדיירים מעבירים ליזם זכויות בנייה בלתי מנוצלות ובתמורה היזם מחזק את הבניין, משפץ ומוסיף שדרוגים כמו מרפסת שמש, ממ"ד ומעלית, ללא עלות מצד הדיירים. התוכנית פועלת בשני מסלולים:
- תמ"א 38/1 (עיבוי וחיזוק) – הבניין הקיים נשאר ורק עובר שיפוץ.
- תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) – בניין הישן נהרס ובמקומו נבנה אחד חדש.
תמ"א 38 זכויות הדיירים – על מה אסור להתפשר?
תפקידו של עורך הדין הוא לעגן בחוזה את הבטוחות והערבויות הנדרשות. הסכם מול יזם חייב לכלול:
- ערבויות חוק מכר, ביצוע, בדק ותשלומי שכר הדירה בתקופת הפינוי.
- הגדרה מדויקת של תוספות הבנייה, סוג הריצוף, מטבח, אלומיניום וכלים סניטריים.
- הגדרת תאריכי יעד ברורים לקבלת היתר בנייה, תחילת עבודות ומסירת המפתח, לצד סנקציות כספיות במקרה של פיגורים.
מה ההבדל בין תמ"א 38 לבין פינוי בינוי, ואיך משפיע עליכם?
ישנם הנוטים להתבלבל בין המסלולים השונים של התחדשות עירונית. ההבדל הוא בהיקף הפרויקט ובסמכות התכנונית:
תמ"א 38, על שני מסלוליה, היא תוכנית נקודתית המתייחסת לבניין בודד או למספר מצומצם של בניינים, שמכוחה ניתן להוציא היתרי בנייה בוועדה המקומית.
פינוי בינוי הוא פרויקט רחב היקף של מינימום 24 יחידות דיור קיימות. פרויקט כזה דורש אישור של תוכנית בניין עיר (תב"ע) בוועדה המחוזית, וכולל לרוב שינוי של פני השכונה כולה, כולל הקצאת שטחים למבני ציבור, גינות או תשתיות עירוניות.
דייר סרבן ורגישויות מקומיות
לעיתים קרובות עולים מכשולים אנושיים ותכנוניים בדרך אל הדירה החדשה הדורשים מיומנות משפטית.
התמודדות עם דייר סרבן תמ"א 38
אחד האתגרים הנפוצים ביותר בפרויקטים הוא דייר סרבן. החוק מבין שלפעמים סרבנות נובעת מסחטנות או מאינטרסים שאינם עולים בקנה אחד עם טובת הכלל. כדי למנוע מדיירים בודדים לתקוע פרויקטים שלמים, המדינה הפחיתה את הרוב הדרוש וכיום נדרשת הסכמה של 66% בלבד מבעלי הדירות במסלול הריסה ובנייה. ברגע שהושג הרוב הזה, עורך דין דיירים מוסמך להגיש תביעה נגד הדייר הסרבן בפני המפקח על רישום המקרקעין. למפקח יש סמכות לאשר את הפרויקט במקום הדייר הסרבן, ואף להטיל קנסות בגין הנזקים שהוא גורם לשכניו.
תמ"א 38 בירושלים
מורכבות נוספת נובעת לעיתים מהמיקום הגיאוגרפי של הנכס. ניקח לדוגמה פרויקטים של תמ"א 38 בירושלים. מעבר לדרישות האדריכליות של עיריית ירושלים, קיימות רגישויות סביב סוגיות של מעליות שבת, ומבנים בעלי ערך לשימור. רק עורך דין מקרקעין בירושלים שמכיר היטב את המדיניות התכנונית של הוועדה המקומית בעיר ידע להבטיח שהפרויקט לא ייתקע בשלבי התכנון.
מכירת דירה לפני תמ"א 38: הזדמנות או טעות?
תהליכי התחדשות עירונית לוקחים זמן, ולא לכל בעל נכס יש את הסבלנות או היכולת להמתין עד לסיום הבנייה. מצד אחד, ברגע שהבניין נכנס להליך של תמ"א 38, ערך הדירה הקיים מגלם בתוכו כבר חלק מההשבחה העתידית, מה שמאפשר למכור את הנכס במחיר גבוה ממחיר השוק. מצד שני, מדובר במלכודת משפטית ומיסויית:
- יש להגדיר במדויק בחוזה מכר מי נושא בסיכונים, מי חותם על מסמכי התמ"א, ולאן עוברות הזכויות בדירה החדשה.
- מכירה בשלבים מסוימים של הפרויקט עלולה לחשוף את המוכר לחבויות מס שיקזזו את כל הרווח מהעסקה.
ליווי של עו"ד מקרקעין בשלב זה יוודא שאתם לא חותמים על התחייבויות שיסבכו אתכם מול היזם או מול רשויות המס.
לסיכום,
עורך הדין חייב להיות מחויב אליכם באופן בלעדי. התקשרו עוד היום אל עורך דין תמ"א 38 מומחה בתחום, כדי שישמור על הזכויות שלכם ועל העתיד הכלכלי של משפחתכם.
