מטרתה המרכזית של התחדשות עירונית היא לשדרג את איכות החיים של התושבים, לחזק עמידות מבנים בפני רעידות אדמה, לשפר את התשתיות הציבוריות ולהגדיל את היצע הדיור באזורי ביקוש. תהליכים אלו הופכים אזורים ישנים, שהתשתיות בהם לעיתים רעועות והמבנים לא עומדים בתקנים מודרניים, למתחמים שוקקים ומתקדמים המשלבים שטחים למגורים, למסחר ולפארקים, ובכך תורמים לצמיחה כלכלית וחברתית של העיר כולה.

סקירה כללית על המצב בארץ

המדינה מקדמת שני מסלולים עיקריים כדי לעודד יזמים ודיירים להיכנס לתהליכים אלו. תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) הציעה שני מסלולים: 

• תמ"א 38/1 – חיזוק המבנה הקיים והוספת ממ"דים, מרפסת ומעלית.  
• תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש של הבניין.
• פינוי-בינוי – הריסת מספר מבנים ובמקומם בונים מתחם חדש הכולל מבני מגורים, שטחים ציבוריים ותשתיות משודרגות.

עיבוי בינוי כחלק מהתחדשות

בנוסף, קיים מסלול של עיבוי בינוי, שזו גישת התחדשות עירונית הכוללת תוספת של יחידות דיור במבנים קיימים או בסמוך להם, ללא צורך בהריסה. מסלול זה, המתאים יותר לאזורים בעלי מאפיינים ייחודיים או לאזורים בהם לא ניתן לבצע פינוי-בינוי בקנה מידה גדול, מאפשר ניצול יעיל יותר של הקרקע העירונית.

התחדשות עירונית בירושלים

פרוייקטים של התחדשות עירונית בירושלים מורכבים ושונים באופן מהותי מאלו במרכז הארץ. שלבי התכנון והביצוע נתקלים באתגרים רבים, שלא קיימים בערים אחרות, והם נובעים בעיקר מהמאפיינים המיוחדים של העיר.

אתגרים טופוגרפים

אחד האתגרים הבולטים ביותר זאת הטופוגרפיה ההררית של ירושלים. רוב השכונות הוותיקות בנויות על מדרונות תלולים שמקשה מאוד על ביצוע עבודות תשתית, פינוי פסולת בניין ושינוע של ציוד כבד לאתרים. בנוסף, הרחובות מאוד צרים שלעיתים ללא דרכי גישה מתאימות, דבר המקשה על תכנון פרויקטים בקנה מידה גדול. תכנון פרויקטי פינוי-בינוי ועיבוי בינוי דורש פתרונות הנדסיים מורכבים וחדשניים, תוך התחשבות במערכות הניקוז הטבעיות והימנעות מפגיעה ביציבות היסודות.

שימור מורשת

רבים מהמבנים והשכונות הוותיקות בעיר, גם אלו שאינם בעלי חשיבות דתית או לאומית מובהקת, מוגדרים כמבנים לשימור. הדבר מחייב יזמים ואדריכלים למצוא פתרונות יצירתיים המשלבים בין חדש לישן. לדוגמה, פרויקטים במרכז העיר עשויים לחייב שימור של חזיתות מבנים או אלמנטים ארכיטקטוניים, ובמקביל לאפשר בהם בנייה חדשה. תהליכים אלו דורשים התנהלות מול ועדות לשימור מבנים וקבלת אישורים נוספים, מה שמאריך את לוחות הזמנים ומייקר את הפרויקטים באופן משמעותי.

אתגרים חברתיים-דמוגרפיים

ירושלים היא פסיפס אנושי, והאתגרים החברתיים-דמוגרפיים משפיעים ישירות על תהליכי התחדשות עירונית. בשכונות חרדיות, לדוגמה, קיימים צרכים כמו הקפדה על צניעות, התאמת דירות למשפחות ברוכות ילדים ושטחי ציבור לשימוש הקהילה. בשכונות חילוניות או מעורבות, הצרכים שונים. בנוסף, בשכונות רבות קיימים סכסוכי שכנים או מורכבויות חברתיות הדורשות רגישות רבה והתאמת הפתרונות המשפטיים הסבוכים. זוהי חובתם של עורך דין מקרקעין והיזם להתמודד עם נושאים אלו בצורה מכבדת ומקצועית, על מנת להבטיח שיתוף פעולה מצד הדיירים ולהביא את הפרויקט לכדי מימוש.

תפקיד עורך דין בירושלים בפרויקטים של התחדשות עירונית

כדי להמחיש את האתגרים הייחודיים של התחדשות עירונית בירושלים, בואו נבחן פרויקטים בשכונות כמו קריית יובל או הקטמונים. שכונות אלו סובלות עד היום מתשתיות רעועות, מבנים שאינם עמידים בפני רעידות אדמה ועוד. פרויקטי פינוי-בינוי באזורים אלה, למרות הפוטנציאל הגלום בהם, מתמודדים עם אתגרים מורכבים שרק ליווי משפטי מקצועי יכול להתגבר עליהם.

פינוי-בינוי בקטמונים

באזורים כמו הקטמונים פרויקטים של פינוי-בינוי מציגים אתגרים חברתיים ומשפטיים מיוחדים. לעיתים קרובות, הדיירים הם בעלי מאפיינים סוציו-אקונומיים נמוכים, ועל כן קיימת חשיבות רבה להבטיח שהם מקבלים את ההסכם ההוגן ביותר. תפקידו של עורך דין התחדשות עירונית הוא להגן על האינטרסים של הדיירים, החל משלב בחירת היזם ועד קבלת הדירה החדשה. הוא מנהל משא ומתן קפדני עם היזם בנוגע ל: 

• הסכם פינוי-בינוי, 
• הסכם שיתוף בין בעלי הדירות החדשות, 
• מסמכי רישום הבית המשותף. 

במקרים רבים, עורך דין נדל"ן צריך לתת מענה משפטי לבעיות ספציפיות כמו סכסוכים על זכויות במקרקעין, טיפול בדיירים סרבנים או הסדרת זכויות ירושה.

מקרי בוחן של התמודדות עם דייר סרבן

אחת הבעיות הנפוצות ביותר בפרויקטים של התחדשות עירונית היא סרבנות מצד דייר אחד או מספר דיירים. בירושלים, כפי שנדון גם בבתי המשפט, עולות לעיתים קרובות טענות שונות שאינן נוגעות רק לתמורות כספיות, אלא גם למורכבות החברתית.

• מקרה א' – הדייר והתמורה העודפת

בפסק דין, שניתן על ידי הגברת אביטל שרייבר,  המפקחת על המקרקעין בירושלים, נדונה תביעה שהגישו בעלי דירות נגד דייר שסירב לחתום על הסכם תמ"א 38. הדייר טען לאי-שוויון בתמורות. המפקחת קבעה כי התנגדותו נובעת מרצונו הבלתי סביר לקבל תמורה עודפת וכי טענותיו בנוגע לקיפוח לא הוכחו. היא חייבה אותו לחתום על ההסכם, ואף הטילה עליו הוצאות משפטיות, תוך הדגשת חשיבות קידום פרויקטים לחיזוק מבנים.

• מקרה ב' – הדייר שקופח 

בתיק אחר, שהתנהל גם הוא בפני המפקחת על המקרקעין בירושלים, נדונה תביעת דיירים נגד דייר סרבן בבניין בן שש דירות ברחוב ברודי. הדייר סירב לחתום על הסכם תמ"א 38 בטענה שהוא מקבל תמורה פחותה משאר הדיירים. לאחר בחינה מעמיקה, מצאה המפקחת כי טענותיו אכן מוצדקות חלקית. רק לאחר שהיזם הסכים להעניק לו תמורות משופרות, כמו דמי שכירות מוגדלים ומחסן גדול יותר, חתם הדייר על ההסכם. המפקחת קבעה כי לאחר שהאיזון הושג, על הדייר לחתום. 

שני מקרי בוחן אלו מדגישים את התפקיד המרכזי שעורך דין מקרקעין מגלם בניהול משא ומתן יעיל והבטחת שוויון מהותי בין הדיירים.

התאמת הפתרונות המשפטיים

הסכמים המשפטיים אינם מוכנים מראש. עורכת דין מקרקעין נדרשת להתאים את ההסכם למאפייני הפרויקט. לדוגמה, בפרויקט שבו הבניינים ממוקמים בטופוגרפיה תלולה, עליה לוודא כי ההסכם מתייחס מפורשות לפתרונות חניה, גישה לנכים ועוד. במקביל, חייבת להגן על הדיירים ולוודא כי היזם מציג את כל הערבויות הנדרשות, כגון ערבות: 

• חוק מכר, 
• שכירות לתקופת הבנייה 
• וכן, לרישום הבית המשותף. 

הידע המקצועי והניסיון של עורכת דין התחדשות עירונית בירושלים, לימור גלנטי, יבטיחו שגם פרויקטים עם קשיים רבים יתקדמו בהצלחה תוך שמירה על זכויות הדיירים. צרו קשר עוד היום.