אם אתם גרים בבניין ישן המיועד לעבור הליך של התחדשות עירונית, אתם בוודאי מרגישים התרגשות מעורבת בחשש. מצד אחד, תקבלו דירה חדשה מרווחת עם ממ"ד, מרפסת שמש או מעלית. מצד שני, לרובכם מדובר בעסקה המורכבת ביותר שתעשו בחיים. ללא עורך דין פינוי בינוי שרואה רק את האינטרסים שלכם, אתם עלולים להיתקל במכשולים בירוקרטיים, עיכובי בנייה של שנים, או גרוע מכך, מצב שבו הביטחונות שקיבלתם מהיזם אינם מספקים.

מה זה פינוי בינוי? עסקת נטו

כדיירים, מושג חשוב שעליכם להכיר הוא "עסקת נטו". המשמעות היא פשוטה אך קריטית עבורכם – אתם לא אמורים להוציא שקל אחד מכיסכם לאורך כל התהליך. במסגרת עסקת פינוי בינוי, אתם מוכרים ליזם את זכויות הבנייה שלכם בקרקע. בתמורה, היזם מתחייב להרוס את הבניין הישן ולבנות בניין חדש. עסקת נטו פירושה שהיזם נושא בכל העלויות הנלוות:

1. שכר הטרחה של עורך הדין שלכם.
2. מס שבח, היטל השבחה ומיסים נוספים
3. עלויות תכנון ובנייה.
4. תשלום שכר דירה חלופית בתקופת הבנייה, כולל הוצאות הובלה.

לכאורה, זה נשמע פשוט, היזם משלם ואתם הדיירים מקבלים. אך בפועל, זה יותר מסובך. עורך דין מקרקעין מנוסה יוודא שהנטו הוא אכן מוחלט, ללא אותיות קטנות שעלולות לגלגל אליכם חובות עתידיים, ושהערבויות שתקבלו מהיזם יבטיחו שבכל תרחיש שיש לכם דירה חדשה, גם אם חלילה היזם נקלע לקשיים.

תפקידי כעורכת דין פינוי בינוי

פרויקט פינוי בינוי הוא מרתון. כדי שתגיעו לקו הסיום, אתם חייבים ליווי משפטי שיודע לנווט בין התחנות השונות. עורך דין פינוי בינוי הוא האסטרטג המוביל אתכם צעד אחר צעד עד קבלת המפתח.

שלב ההתארגנות

עוד לפני שנפגשים עם היזם, אתם צריכים לפנות אל השכנים שלכם. זהו שלב שבו צפים לעיתים קרובות פערים, חששות ואינטרסים מנוגדים. כאן, תפקידו של עו"ד נדלן הוא לעזור להקים את נציגות הדיירים. אני אסייע לגבש נציגות מאוזנת, המייצגת נאמנה את כלל בעלי הדירות. המטרה בשלב זה היא לגבש הסכמות וליצור חזית אחידה. ככל שתהיו מאוחדים בשלב מוקדם, כך כוח המיקוח מול היזמים יגדל משמעותית.

בחירת היזם

בחירת יזם היא אולי ההחלטה הגורלית ביותר שתקבלו. אני אנהל עבורכם מכרז יזמים שקוף ומקצועי, במסגרתו נבחן לעומק פרמטרים כגון:

•  האם ליזם יש את הגב הפיננסי להשלים את הפרויקט גם בתקופות של אי-ודאות בשוק?
•  האם היזם השלים בהצלחה פרוייקטים מורכבים של פינוי בינוי בעבר?
• האם יש להם שירות לקוחות שמלווה אתכם?

ניהול מו"מ מסחרי-משפטי

לאחר שבחרנו את היזם, אנחנו נכנסים לחדר הישיבות כדי למקסם את התמורות שתקבלו. המו"מ שאני מנהלת הוא כפול:

1. נאבק כדי שתקבלו את המקסימום האפשרי כגון תוספת מטרים לדירה, מרפסת שמש, חניה תת-קרקעית בטאבו, מחסן ומפרט טכני עשיר. 
2.  מבטיחים שהכל מעוגן בחוק, שיש ערבויות בנקאיות אוטונומיות, ושיש לכם הגנה מלאה מול כל תרחיש.

המטרה היא לוודא עם 100 אחוז הגנה משפטית, שאתם לא רק יוצאים מהבית הישן, אלא גם שתיכנסו לבית חדש שישפר את איכות חייכם באופן דרמטי.

התמודדות עם דייר סרבן

בכל בניין כמעט תמצאו את השכן שחושש, מתלבט או מסרב לחתום. חשוב להבין, החוק בישראל השתנה דרמטית בשנים האחרונות לטובת הרוב המכריע, כדי למנוע מצב שבו דייר בודד תוקע את עתידם של עשרות משפחות אחרות.

מהו סירוב סביר לעומת סירוב סחטני?

החוק והפסיקה מבחינים בצורה ברורה בין שני סוגי סרבנות:

1. סירוב סביר: מתרחש כאשר לדייר יש סיבה אובייקטיבית ומוצדקת. למשל, פגיעה משמעותית בזכויותיו לעומת שאר הדיירים, היעדר בטוחות הולמות, או נסיבות אישיות חריגות כמו גיל מבוגר מאוד או מגבלה פיזית, שלא קיבלו מענה הולם בחוזה.
2. סירוב סחטני: זהו מצב שבו דייר מנסה לנצל את כוחו כדי לקבל יותר מכולם. דרישות כספיות מופרזות או ניסיון לשפר עמדות על חשבון השכנים נחשבים לחוסר תום לב. במקרים כאלה, החוק מאפשר לרוב הדיירים לפעול נגד הסרבן.

האני מאמין של משרדנו הוא תמיד לנסות ולפתור סכסוכים בדרכי נועם כמו לדוגמא:

• פעמים רבות הסירוב נובע מחוסר הבנה או מפחד מהלא נודע. אני נפגשת עם הדיירים המתלבטים, מסבירים את ההגנות המשפטיות ומפיגים ככל האפשר את החששות.
• אם לדייר יש בעיה אמיתית, למשל, צורך בהתאמות נגישות, תפקידי הוא לנהל מו"מ מול היזם כדי למצוא פתרון שיאפשר לו להצטרף לפרויקט בלב שלם.

כשאין ברירה – ייצוג מול המפקח על רישום מקרקעין

אם כל ניסיונות הגישור כשלו והסירוב הוא בלתי סביר, אני לא אפקיר את הפרויקט שלכם. החוק מעניק לנו כלים משפטיים חזקים:

• הגשת תביעת דייר סרבן למפקח על רישום מקרקעין (סמכותו כמו של שופט בית משפט השלום)
• המפקח מוסמך להורות על חתימה בשם הדייר הסרבן או לחייב אותו בפיצויים כספיים כבדים לשאר הדיירים על הנזק שנגרם להם מעיכוב הפרויקט.

אני אלווה אתכם בכל שלב בערכאות המשפטיות, תוך נחישות להסיר את החסם ולהבטיח שהבנייה תצא לדרך כמתוכנן.

בסופו של יום, פרויקט פינוי בינוי הוא ההזדמנות שלכם להפוך נכס ישן לדירה חדשה ובטוחה. ליווי משפטי מדויק הופך תהליך מורכב ומלחיץ להליך מורכב אך עם המון שקט נפשי מרגע החתימה. אני כאן כדי להבטיח שהאינטרסים שלכם מוגנים בכל צעד ושעל. צלצלו לעורכת דין מקרקעין לימור גלנטי ירושלמי.