שמתחילים תהליך פינוי בינוי נהנים מתשתיות, גינות ומבני ציבור חדשים. מדובר במיזם רב-שלבי המשפיע ישירות על ערך הנכס שלכם. עורך דין מקרקעין יבטיח שאתם עומדים מול היזם והרשויות עם חוזה שמגן עליכם וערבויות ששומרות על ההשקעה שלכם.
פינוי בינוי – מה צריך לדעת?
כדי שהבניין יוכר רשמית כפינוי בינוי ויזכה לתמריצים, עליו לעמוד בשלושה תנאי סף שקבע המחוקק:
- חייבת להיות תוכנית מפורטת שהופקדה בוועדות התכנון. התוכנית צריכה להתייחס להריסה או שדרוג של לפחות 24 יחידות דיור קיימות, שבמקומן ייבנו לפחות 70 דירות חדשות וע"פ סעיף 14 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תשע"ו- 2016.
- הסכם פינוי בינוי חתום בין היזם לבין רוב של בעלי הדירות המחייב הסכמה של לפחות 66% מבעלי הזכויות במתחם, ומינימום של 60% בכל בניין, ע"פ ס' 1 לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו- 2006.
- הפרויקט חייב לקבל את הסכמת הרשות המקומית (עירייה) או מהנדס העיר.
- עם זאת, קיימים מקרים חריגים, שנקבעו בתיקון לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית משנת 2023, המאפשרים הכרזה על מתחם גם ללא הסכמת הרשות המקומית, בכפוף לתנאים תכנוניים מסוימים, אך גם בהם ייתכנו מצבים בהם הסכמת הרשות המקומית עדיין תידרש
רק עמידה בתנאים אלו מאפשרים להתקדם לשלבי הביצוע. מומלץ לוודא באמצעות עורך דין פינוי בינוי, כי המתחם אכן עומד בקריטריונים אלו כדי להימנע מעיכובים מיותרים.
תהליך פינוי בינוי – שלבים
כדי להפוך בניין ישן למתחם מגורים חדש ומודרני, יש לעבור מסלול הכולל שלבי תכנון, חתימה וביצוע, הדורשים סבלנות וליווי משפטי מדויק.
שלב התכנון: אישור תב"ע
זהו השלב בו נקבעות זכויות הבנייה והחזון של הפרויקט מול מוסדות התכנון. היזם מגיש תוכנית בניין עיר (תב"ע) לועדה המקומית לתכנון ובנייה, המפרטת את מספר הקומות, שטחי הציבור והתשתיות שייבנו במתחם החדש.
בחירת יזם וחתימה על הסכם פינוי בינוי
בשלב זה הדיירים, באמצעות הועד ועורך הדין המייצג אותם, בוחרים יזם ומנהלים משא ומתן על התמורות. מרכז הפוקוס כאן הוא חתימה על הסכם פינוי בינוי מפורט, המסדיר ערבויות בנקאיות, שכירות של דירה חלופית, לוחות זמנים ואת המפרט הטכני של כל דירה חדשה בפרויקט.
שלב הביצוע: הריסה ובנייה מחדש
לאחר קבלת היתר הבנייה, הדיירים מפנים את המתחם ואז מתחילים בהריסתו ובניית המתחם החדש, כשבמקביל היזם משלם לדיירים דמי שכירות חודשיים ומכסה את הוצאות המעבר.
אכלוס ורישום בטאבו
עם סיום הבנייה, הדיירים מקבלים מפתח לדירה החדשה. התהליך הסתיים באופן רשמי רק לאחר רישום הבית המשותף והדירות החדשות בטאבו על שם בעלי הנכסים. שלב זה מבטיח כי הנכס רשום כחוק ולפי ההסכם שהושג עם היזם.
מה צריך להיות בהסכם פינוי בינוי?
במסגרת ההסכם, חובה להגדיר ערבות חוק מכר וערבות בנקאית לשכר דירה, כדי להבטיח את רכושכם בכל תרחיש. בנוסף, הסכם זה חייב לכלול לוחות זמנים, מנגנוני פיקוח שישמרו על איכות הבנייה, ומתי אפשר לבטל אותו למקרה שהפרויקט לא יתקדם כמתוכנן. עו"ד פינוי בינוי יוודא שהאינטרסים שלכם קודמים.
פינוי בינוי – מה מקבלים?
התשובה טמונה בשדרוג של איכות החיים וערך הנכס ללא עלות מצדכם. במסגרת הפרויקט, אתם זכאים לתמורות המעוגנות בהסכם מול היזם כגון:
- דירה חדשה הכוללת תוספת שטח (לרוב עד 12 מ"ר), ממ"ד ומרפסת שמש.
- חנייה תת-קרקעית פרטית ומחסן צמוד.
- מימון מלא של שכר דירה לאורך כל תקופת הבנייה, כולל תשלום עבור הובלות הלוך וחזור.
- בניין עמיד בפני רעידות אדמה, עם לובי ומעלית.
כמה זמן לוקח תהליך פינוי בינוי?
בין 10 ל-15 שנים בממוצע. לוח הזמנים הריאלי מתחלק לשלב התכנון וקבלת היתרים שיכול לקחת כ-7-5 שנים עד לשלב הבנייה בפועל לאחר הריסה, כ-3 עד 4 שנים נוספות.
תביעת דייר סרבן
החוק קובע כי לא ניתן לעצור פרויקט בשל התנגדות בלתי סבירה, ולכן קיימת אפשרות להגיש תביעה כנגד דייר סרבן שמאפשרת לתבוע פיצויים בשל נזק כלכלי שגורם הסרבן. בית המשפט או המפקח על המקרקעין בוחנים האם הסירוב הוא ענייני כמו היעדר ערבויות או פגיעה מהותית בזכויות, או שמדובר בניסיון לשיפור תנאים על חשבון השכנים. במקרים של סרבנות ללא הצדקה כדין, הערכאות רשאיות לאשר את העסקה גם ללא הסכמתו.
פסק דין דייר סרבן פינוי בינוי
בפסיקה קיימים תקדימים המדגישים כי זכות הקניין אינה זכות מוחלטת כשהיא פוגעת באינטרס הציבורי ובזכויות השכנים. כך למשל, בפרשת רגינה שורצברגר נ' שלום מרין , קבע בית המשפט העליון בשנת 2014, כי דיירת סרבנית תשלם פיצויים של 400,000 ש"ח (סכום נמוך משמעותית מהנזק שהיא גרמה לשכניה בסך של 1,790,000 ש"ח ), לשכניה לאחר שסירבה לפרויקט מטעמים לא ענייניים, תוך קביעה שסירוב "סביר" חייב להישען על פגיעה ממשית בכדאיות הכלכלית או היעדר בטוחות. יש לציין כי הסכום שנפסק לה, הוא בהתאם לסעיף 3 חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו- 2006., המאפשר לבית המשפט לקבוע כי דייר סרבן יישא רק בחלק מהנזק, אם ראה שמן הצדק לעשות כן, תוך התחשבות, בין היתר, בכושר פירעונו של הדייר.
ליווי עורך דין פינוי בינוי המייצג את הדיירים הוא תנאי הכרחי שכן הוא מבטיח נאמנות מוחלטת לאינטרסים שלכם אל מול היזם. ייצוג מקצועי הופך את התהליך המורכב לבטוח ושקוף, ומעניק שקט נפשי הדרוש. נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה.
