החשיבות של תכנון מס מוקדם
באמצעות תכנון מס נכון, תוכלו לחסוך תשלום מיותר של מיסים למיסוי מקרקעין. כמו למשל: שימוש בכלי משפטי של "הסכם בין יורשים" או ניצול נכון של פטורים.
מה דינה של הדירה של המוריש? האם היא תחוייב במס שבח כשהיא תמכר?
התשובה: אם למוריש בעת פטירתו היה יותר מדירה אחת, הרי שיהיה חיוב במס שבח. ככל ולמוריש למוריש הייתה דירה אחת בלבד, אז היורש לא יחוייב במס שבח, אף אם יש לו דירה.
ההיגיון: עקרון רציפות המס. אם המוריש היה אמור לשלם מס, אז חל מס על הדירה שהוא נדחה ליום שבו היורש ימכור אותה, אף אם אין לו דירה נוספת.
מהו המצב שבו יורש יכול להיות בעלים של שתי דירות ועדיין לא להיות מחוייב במס שבח?
- בירושה: עד 50%
- לא בירושה- עד 1/3.
וכפי שקובע ס' 49ג(3) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963: " חלקו של המוכר בבעלותה הוא אינו עולה על שליש ולגבי דירה שהתקבלה בירושה – אינו עולה על מחצית".
כלומר, אם ליורש יש דירה אחת משלו לפני הירושה, ודירה נוספת בחלק של 50%, הרי שהוא לא יחוייב במס שבח כשימכור את הדירה שלו. לגבי הדירה שקיבל בירושה- הדבר תלוי במוריש: אם הייתה למוריש דירת את בלבד בעת פטירתו: הרי שלא יהיה חיוב במס שבח, אם למוריש בעת פטירתו הייתה יותר מדירה אחת, הרי שיחול חיוב במס שבח.
מהם המיסים שיכולים לחול על יורש שהינו בעלים של יותר מ50% בדירה?
חשוב להפריד בין שני סוגי מס שונים:
- מס שבח – תשלום של 25% על הרווח הריאלי בעת מכירת הדירה. ז"א על הרווח שנוצר בין מחיר הקנייה המקורי של המוריש לבין המחיר בו מכרתם.
- מס רכישה – אם תחליטו לקנות דירה נוספת, תשלמו מס רכישה מהשקל הראשון בשיעור של לפחות 8% משווי הנכס כולו, ללא המדרגות הנמוכות.
המשמעות היא שקבלת דירה שנייה בירושה מייצרת חשיפת מס כפולה: הן במכירת הדירה הקיימת והן ברכישת הדירה החדשה. ללא ליווי של עו"ד מיסוי מקרקעין, אתם עלולים למצוא את עצמכם משלמים סכומי עתק.
בעלות על חלק מנכס
גם אם ירשתם רק חלק מדירה יחד עם האחים, זה עלול להיחשב מבחינת החוק כאילו בבעלותכם דירה שלמה נוספת.
בירושה- מעל ל1/2, לא בירושה- מעל ל1/3.
חשיבותו של עו"ד מיסוי מקרקעין?
ייעוץ משפטי מקצועי הוא הכלי היחיד שיכול למנוע מכם תשלומים מיותרים של מאות אלפי שקלים לרשות המיסים, שכן כל טעות ברישום הירושה עלולה להפוך לחבות מס כבדה בעתיד. ליווי של עו"ד מיסוי מקרקעין מאפשר לכם לבצע מהלכים קריטיים שחוסכים כסף רב:
- הסכם בין יורשים: תכנון של חלוקת העיזבון עוד לפני הרישום בטאבו מאפשר להקצות את הנכס ליורש זכאי לפטור, ובכך למנוע חבות מס על דירה שניה של יורשים אחרים.
- חישוב ליניארי מוטב: בדיקה של מתי ואיך המוריש קנה את הדירה, מאפשרת לנצל פטור ממס על עליית הערך של הנכס עד שנת 2014.
- בדיקת זכאות לפטור לפי סעיף 49ב(5): כדי לנצל פטורים שהיו מגיעים למוריש, דבר הדורש מומחיות בניתוח מצבת הנכסים ביום הפטירה.
לסיכום,
הבנה של חבות מס ירושה על דירה שניה קריטית לשימור הון. ליווי משפטי מקצועי של עו"ד מיסוי מקרקעין יבטיח תכנון מס חכם שיחסוך מאות אלפי שקלים במעמד המכירה. נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה. משרד עו'ד ונוטריון לימור גלנטי ירושלמי.
