במאמר זה, נבחן לעומק מהו מס יסף המוטל על רווחים ממכירת דירה. מטרתנו העיקרית היא לפרט באופן מקיף וממוקד את המנגנון, התנאים והשיעורים של מס זה, תוך הצגת דוגמאות שימחישו מתי וכיצד הוא עשוי לחול עליכם.
איך מחשבים מס שבח?
מס שבח הוא מס המוטל על השבח, ז"א על הרווח, שעשיתם ממכירת הדירה. את השבח מחשבים על ידי הפחתת שווי הרכישה משווי המכירה, בתוספת הוצאות מוכרות. כדי לחשב זאת, השבח מחולק לשניים:
- ריאלי: זהו הרווח שנוצר מעליית ערך הדירה מעבר לאינפלציה. על חלק זה מוטל המס.
- שבח אינפלציוני: זהו החלק ברווח שנוצר כתוצאה מהצמדת מחיר הרכישה למדד, ולרוב פטור ממס.
החל מ-1 בינואר 2014, שיעור המס שחל על הרווח הריאלי שנצבר הוא 25%.
פטור דירת מגורים מזכה
ישנם פטורים והקלות שיכולים להפחית משמעותית את חבות המס. לדוגמא, פטור במכירת דירת מגורים מזכה (מכירת דירה של אדם שמחזיק בה מעל 18 חודשים לפחות, ועומד בתנאים נוספים)
מהו מס יסף?
מס יסף, המכונה גם "מס עשירים", הוא תוספת מס לשיעור מס הכנסה הכולל החל על בעלי הכנסות גבוהות. שיעור המס נכון ל 2025, עומד על 3% מסך ההכנסות.
חקיקה
סעיף ב121 לפקודת מס הכנסה קובע את החלת מס יסף על הכנסה גבוהה של יחיד.
מה יוצר אירוע מס?
שיעור זה חל על כל חלק מההכנסה השנתית החייבת שלכם שעובר את התקרה שנקבעה בחוק, הסכום מתעדכן מדי שנה בהתאם למדד.
מטרתו של מס יסף
מס יסף משרת שתי מטרות מרכזיות:
- כדי להכניס יותר כסף לקופת המדינה, המס נועד להבטיח שרווחי הון משמעותיים ימוסו בשיעור גבוה יותר משיעור מס ההכנסה המקסימלי הרגיל.
- מס זה מתפקד ככלי לצמצום פערים בין עשירים לעניים, בכך שהוא מגדיל את נטל המס על בעלי הכנסות גבוהות.
מתי ואיך מוטל מס זה על מכירת דירה?
מס יסף יוטל רק אם סך ההכנסה החייבת השנתית שלכם, הכוללת את השבח הריאלי ממכירת הדירה בצירוף כל הכנסותיכם האחרות, עולה על התקרה הקבועה בחוק. זאת אומרת, שעל החלק מעל תקרה זו יוטל שיעור מס יסף של 3% + מס שבח של 25%.
דוגמאות להמחשה
כדי להמחיש כיצד מס זה משפיע בפועל, נציג שלוש דוגמאות של מכירת נכס. שימו לב: המספרים הם להמחשה בלבד ואינם כוללים הוצאות מוכרות, פטורים או ניכויים.
בואו נניח שרף ההכנסה השנתית שממנו מוטל מס יסף הוא כמו בשנת 2025 (721,000 ש"ח).
דוגמה א' רווח נמוך – ללא מס יסף
נניח שבשנה כלשהיא :
- אין לכם הכנסות נוספות משכירות, עבודה וכו'
- אתם מוכרים דירה שנייה שממנה מרוויחים 500,000 ש"ח.
- לכן ההכנסה השנתית הכוללת שלכם היא 500,000 ש"ח.
- זהו סכום נמוך מה – 721,000 ₪ (נכון 2025)
במקרה זה, אתם תשלמו רק את מס השבח הרגיל בשיעור 25%.
דוגמה ב' רווח גבוה – עם הטלת מס יסף
נניח שבשנה אחרת:
- יש לכם הכנסות משכר דירה בסך 100,000 ש"ח
- מרוויחים 1,000,000 ש"ח, ממכירת דירה שנייה שהייתה בבעלותכם מעל ל 18 חודשים.
- לכן, ההכנסה השנתית הכוללת שלכם היא 1,100,000 ש"ח.
ז"א הפרש של 379,000 ש"ח מהתקרה הקבועה בחוק, ועל חלק זה תשלמו 3 אחוז מס יסף בנוסף למס שבח.
דוגמה ג' מכירת נכס שאינו למגורים
נניח ואתם מוכרים קרקע או נכס מסחרי ברווח של 900,000 ש"ח ובאותה שנה גם הייתם שכירים עם משכורת שנתית של 250,000 ש"ח. אם כך, הכנסה השנתית הכוללת שלכם היא 900 אלף + 250 אלף = 1,150,000 ש"ח.
דוגמה זאת ממחישה כיצד תזמון מכירה הוא קריטי, שכן מכירה בשנה שבה יש לכם הכנסה גבוהה עלולה לחשוף אתכם למס יסף.
טיפים לתכנון מס נכון בהשקעה
מס יסף יכול לשנות את כדאיות ההשקעה בנדל"ן, מאחר שהיא מקטינה את הרווח הנקי ממכירת נכסים. לכן, תכנון מס הוא קריטי. כלי אחד העומד לרשותכם הוא פריסה של השבח עד ארבע שנים לאחור, בהתאם לתקופת ההחזקה, המאפשרת לכם לפרוס את רווח המכירה על פני מספר שנות מס, להקטין את ההכנסה השנתית הממוצעת ובכך להימנע מחציית רף ההכנסה. בנוסף, ניצול הפסדי הון יכולים גם לקזז את השבח החייב ולהפחית את חבות המס. על מנת לבצע בדיקה מדויקת של כדאיות הפריסה מול הכנסותיכם משנים קודמות, כדאי מאוד לפנות לייעוץ משפטי של עורכי דין המתמחים במיסוי מקרקעין.
