קניית קרקע לא מופשרת נתפס בעיני רבים כהזדמנות לרכישת נכס במחיר נמוך יחסית, מתוך ציפייה לשינוי ייעוד (הפשרה) שיקפיץ את ערך הקרקע במאות אחוזים. עם זאת, מדובר בעסקה עם סיכונים משמעותיים המחייבים ליווי משפטי מקצועי צמוד.
השקעה בקרקעות בישראל
הרעיון פשוט. רכישת קרקע שאינה זמינה לבנייה מיידית במחיר מוזל, והמתנה ליום שבו מוסדות התכנון יאשרו לקרקע בבעלותכם תוכנית בניין עיר (תב"ע) למגורים, תעסוקה או מסחר. חברות רבות מציעות אדמות למכירה באזורי ביקוש שונים, החל מפריפריה ועד למרכזי ערים. חלק מהחברות אף מציעות הטבות, במטרה להנגיש את ההשקעה לקהלי יעד ספציפיים שרוצים להבטיח את עתידם הכלכלי או התעסוקתי. עם זאת, חשוב לדעת כי הבטחות שיווקיות לחוד ומציאות תכנונית לחוד. משרדנו נתקל בלא מעט מקרים בהם רוכשים השקיעו את מיטב כספם ברכישת אדמות למכירה מבלי לבצע בדיקת נאותות מקיפה, וגילו בדיעבד כי שינוי תכנוני זה לא קיים באופק הקרוב או הרחוק.
מה ההבדל בין קרקע לא מופשרת לקרקע מופשרת?
קרקע מופשרת מאפשרת קבלת היתרי בנייה באופן מיידי או בטווח הקרוב. בניגוד אליה, קרקע לא מופשרת היא כזאת שאי אפשר לבנות עליה. עם זאת, לא כל קרקע חקלאית לא מופשרת היא בעלת אותו סטטוס. ישנו הבדל ברמת בין סוגי קרקעות .
יש להבחין בין שני סיווגים עיקריים של קרקע לא מופשרת:
- קרקעות חקלאיות מוגנות או שטחים ירוקים (המעוגנים בתוכניות מתאר ארציות כמו תמ"א 35) – בהם אין כל צפי תכנוני באופק והסיכוי לשינוי ייעוד בעשורים הקרובים שואף לאפס.
- לעומת זאת, קרקע שטרם הופשרה אך כבר היא חלק מתוכניות מתאר מקומיות או מחוזיות, עברה החלטות מקדמיות בוועדות התכנון, נמצאת בדרך לקראת שינוי הייעוד למגורים או למסחר.
זיהוי נכון של הסטטוס התכנוני המדויק מגדר את הסיכון של המשקיע מבחינת משאבים ותקופת המתנה.
השוואה מחיר דונם קרקע לבנייה לקרקע לא מופשרת
השוואה בין מחיר דונם קרקע לבנייה לבין קרקע לא מופשרת מדגים היטב את הרווח לצד הסיכון. דונם קרקע זמין לבנייה מיידית באזור מרכז הארץ יכול לעלות מיליוני שקלים, שכן הוא משקף ערך ריאלי של מוצר מוגמר הכולל תשתיות, אישורים וזכויות בנייה מאושרות. לעומת זאת, דונם של קרקע שאינה מופשרת באותו אזור גיאוגרפי עשוי להימכר לעיתים בעשרות או מאות אלפי שקלים בלבד. הפער העצום הזה מייצג את הסיכון ואת מרכיב הזמן. אם וכאשר יאושר שינוי הייעוד, מחיר הקרקע יזנק ויתקרב למחיר השוק הריאלי של קרקע לבנייה, מה שיוצר למשקיע רווח משמעותי ביותר (בניכוי היטלי השבחה ומיסים).
היבטים ברכישת קרקעות
תהליך קניית קרקע לא מופשרת אינו דומה לקניית דירת מגורים מקבלן או יד שנייה. מדובר בעסקה מורכבת הדורשת מיומנות ספציפית בדיני תכנון ובנייה ובדיני מקרקעין. לפני שחותמים על הסכם רכישה או משלמים מקדמה, חובה לבצע שורה של בדיקות מקדמיות:
- דו"ח שמאי לפי תקן 22 מעניק תמונת מצב אובייקטיבית לגבי סיכויי ההפשרה של הקרקע, משך הזמן המשוער לתהליך, והעלויות הצפויות הכולל היטלי השבחה ופיתוח.
- יש לוודא כי הקרקע רשומה באופן מסודר בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברות משכנות וכי למוכר יש זכות למכור ללא עיקולים, שעבודים או הערות אזהרה.
- ברוב המקרים רוכשים חלק יחסי (מושע) מתוך חלקה גדולה. במצב כזה, קריטי שיהיה הסכם שיתוף חתום על ידי כל בעלי הזכויות בקרקע, המסדיר את אופן חלוקת הזכויות העתידית ואת מנגנוני קבלת ההחלטות.
מיסוי והוצאות נלוות
קודם כל, בעת הרכישה מוטל מס רכישה בהתאם לשיעורים הקבועים בחוק על הקונה. שנית, היטל השבחה. ברגע שמוסדות התכנון מאשרים את הפשרת הקרקע ומשנים את ייעודה מחקלאי למגורים, חלה חובה לשלם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה היטל השבחה בגובה של 50% מעליית הערך של הקרקע. מדובר בסכומי עתק שיש לשלם בעת מימוש הזכויות כגון בעת מכירה או הגשת בקשה להיתר בנייה. בנוסף, יחולו עלויות פיתוח של תשתיות כמו כבישים, ביוב או חשמל הנגבות על ידי הרשות המקומית.
משרד עורכת דין לימור גלנטי מתמחה בליווי עסקאות מקרקעין, בדיקות נאותות תכנוניות וייצוג משקיעים ברכישת קרקעות. לפרטים נוספים שלחו הודעה בווטסאפ כאן.
