חשוב להבין כי חבות המס במכירת נכס מתחלקת בין המדינה לעירייה. מס שבח משולם לרשות המיסים על הרווח מהמכירה, בעוד היטל השבחה משולם לוועדה המקומית בגלל זכויות בנייה שנוספו לנכס. במאמר זה נרחיב על ההבדל בין מס שבח והיטל השבחה.
מה זה היטל השבחה?
מדובר בתשלום לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגין עליית ערך של הנכס. מבחינה משפטית, החיוב נוצר ברגע שהוועדה מאשרת תוכנית בנייה חדשה (תב"ע) המעניקה הקלות או מאשרת שימוש חורג שמשביח את הנכס. כגון:
דוגמה להקלה – תוספת בנייה
דמיינו שיש לכם דירת קרקע הרשומה בטאבו כנכס למגורים, אך המיקום שלה מצוין לקליניקה או משרד עורכי דין. לכן, אתם מגישים בקשה לשימוש חורג כדי להפוך אותה כמיועדת למסחר. מכיוון שבדרך כלל שווי נכס מסחרי גבוה משל דירת מגורים, אישור הוועדה השביח את הנכס מבלי שבניתם אפילו קיר אחד.
דוגמה לשימוש חורג – ממגורים לעסק
דמיינו שיש לכם דירת קרקע הרשומה בטאבו כנכס למגורים, אך המיקום שלה מצוין לקליניקה או משרד עורכי דין. לכן, אתם מגישים בקשה לשימוש חורג כדי להפוך אותה כמיועדת למסחר. מכיוון שבדרך כלל שווי נכס מסחרי גבוה משל דירת מגורים, אישור הוועדה השביח את הנכס מבלי שבניתם אפילו קיר אחד.
איך מחשבים היטל השבחה?
דמיינו שערך הנכס שלכם עלה בזכות אישור תוכנית בנייה חדשה. החוק קובע שעליית הערך הזו ("ההשבחה") מתחלקת חצי-חצי ביניכם לבין העירייה על ההפרש בין שווי הנכס לפני אישור התכנית לשווי אחרי, שהאדם הקובע את הסכום יהיה שמאי מקרקעין ביום אישור התכנית. הסכום שהתקבל מוצמד למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה (הנמוך מביניהם) עד ליום התשלום בפועל.
לדוגמא:
אם הנכס שווה עכשיו 200,000 ש"ח יותר בזכות זכויות הבנייה שנוספו, תדרשו לשלם היטל השבחה של 100,000 ש"ח.
מתי משלמים היטל השבחה?
ברגע שאתם בוחרים לממש את הזכויות שקיבלתם, המתרחש באחד משני מקרים:
- בעת מכירת הנכס והעברת הזכויות לקונים,
- ברגע שמגישים בקשה להיתר בנייה כדי לממש את התוכנית החדשה.
למעשה, העירייה מאפשרת לדחות את התשלום עד לרגע שבה אתם נהנים בפועל מהשבחת הנכס. בין אם על ידי קבלת תשלום ובין אם על ידי שדרוג המבנה הקיים.
פטור מהיטל השבחה
קיימים מספר מקרים בחוק המעניקים פטור מהיטל השבחה, כגון פטור הניתן:
- על בנייה או הרחבה של דירה עד לשטח כולל של 140 מ"ר, בתנאי שהבעלים או קרוב משפחה שלו יגורו בה לפחות ארבע שנים מרגע שהבנייה הסתיימה.
- לנכסים הנמצאים בשכונות שהם חלק מפרויקט שיקום שכונות המעודד פיתוח והתחדשות באזורים אלו.
- למוסדות חינוך, דת, סעד, בריאות או ספורט, כל עוד אין בהם פעילות עסקית.
מה זה מס שבח?
מס של המדינה המוטל על ה"שבח". כלומר על ההפרש החיובי בין המחיר שבו קניתם בעבר את הנכס לבין המחיר בו מכרתם. המדינה רואה ברווח הזה סוג של הכנסה ריאלית, ולכן היא גובה עליה מס בשיעור של 25% מהרווח נטו. ז"א לאחר ניכוי הוצאות והצמדה למדד. מס זה חל רק בעת מכירה, שנועד להבטיח שהמדינה משתתפת ברווחים שנצברו בנכס.
מי משלם מס שבח – הקונה או המוכר?
המוכר. ההיגיון מאחורי זה הוא שהמוכר הוא זה שנהנה מרווח שנוצר בעסקה, ולכן עליו לשלם את המס למדינה. בנוסף, נדרש המוכר להסדיר את מס השבח כדי לקבל את האישורים הנדרשים להעברת הבעלות בטאבו.
איך מחשבים מס שבח?
מחסירים את מחיר הקנייה המקורי (צמוד למדד המחירים לצרכן) ממחיר המכירה הנוכחי, והתוצאה היא ה"שבח", עליו תשלמו את המס. הבשורה היא שניתן לצמצם אותו משמעותית על ידי ניכוי הוצאות מוכרות, כגון:
- שכר טרחה עורך דין נדל"ן,
- דמי תיווך
- מס רכישה בקניית הנכס בעבר
- עלויות שיפוצים או תיקונים שנעשו
- תשלום היטל השבחה לעירייה
- ריבית ריאלית על משכנתא.
מתי משלמים מס שבח?
על פי חוק, עליכם לדווח לרשות המיסים על מכירת נכס תוך 40 יום מרגע החתימה על החוזה. לאחר הדיווח, רשות המיסים תשלח דרישת תשלום מפורטת ("שומה"), ואת הסכום שנקבע צריך לשלם בדרך כלל תוך 60 יום מיום המכירה. עמידה בזמנים היא קריטית בשביל להימנע מקנסות וריביות, ובשביל שתוכלו לקבל אישור להעברת דירה בטאבו.
מי זכאי להחזר מס שבח?
ניתן לבצע בדיקת זכאות רטרואקטיבית ולקבל החזר מס שבח במקרים בהם חישוב המס לקה בחסר. הזכאות להחזר נובעת לרוב מהגורמים הבאים:
- חלוקת הרווח מהמכירה על פני תקופה של עד ארבע שנים אחורה, מה שיכול להוריד את מדרגת המס בהתאם להכנסות המוכרים.
- ניצול נקודות זיכוי, התחשבות במצב משפחתי או הגעה לגיל פרישה (מעל 60).
- אפשרות לקזז הפסדי הון אחרים (כמו מהבורסה) כנגד הרווח שנוצר ממכירת הנכס.
מה ההבדל בין מס שבח והיטל השבחה?
ההבדל הוא בשלושה דברים:
- מס שבח משולם לרשות המיסים בעוד היטל השבחה משולם לוועדה המקומית (העירייה)
- מס השבח עומד בדרך כלל על 25% מהרווח הריאלי נטו, בעוד שהיטל ההשבחה גובה מהבעלים 50%.
- מס שבח הוא על הרווח הכספי שהפקתם מהמכירה, היטל השבחה הוא עבור הזכות שהעירייה נתנה לכם להשביח את הנכס.
לסיכום,
ליווי מקצועי של עורך דין מקרקעין יוודא שלא תשלמו מס מיותר. ייעוץ מדויק יאפשר לתכנן את העסקה בחוכמה, לחסוך כסף ולהבטיח כי תהליך המכירה יעבור בצורה חלקה. התקשרו לעורכת דין נדלן, לימור גלנטי-ירושלמי.
