חשוב להבין כי חבות המס במכירת נכס מתחלקת בין המדינה לעירייה. מס שבח משולם לרשות המיסים (מיסוי מקרקעין) על הרווח מהמכירה, בעוד היטל השבחה משולם לוועדה המקומית בשל זכויות בנייה שנוספו לנכס מהמועד שאחרי רכישת הזכויות על ידי המוכר. במאמר זה נרחיב על ההבדל בין מס שבח והיטל השבחה. 

מה זה היטל השבחה?

מדובר בתשלום לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגין עליית ערך של הנכס. מבחינה משפטית, החיוב נוצר ברגע שהוועדה מאשרת תוכנית בניין עיר חדשה (תב"ע) המעניקה הקלות או מאשרת שימוש חורג שמשביח את הנכס. כגון: 

דוגמה לתוספת זכויות בניה- תוספת בנייה

לדוגמא בית עם 4 חדרים, אשר הרשות המקומית נתנה לו אישור לבנות חדש נוסף. תוספת החדר, מעלה את השווי של הנכס ומחייבת בהיטל השבחה.

דוגמה לשימוש חורג – ממגורים לעסק

דמיינו שיש לכם דירת קרקע הרשומה בטאבו כנכס למגורים, אך המיקום שלה מצוין לקליניקה או משרד עורכי דין. לכן, אתם מגישים בקשה לשימוש חורג כדי להפוך אותה כמיועדת למסחר. מכיוון שבדרך כלל שווי נכס מסחרי גבוה משל דירת מגורים, אישור הוועדה השביח את הנכס מבלי שבניתם אפילו קיר אחד. 

איך מחשבים היטל השבחה?

יש לחשב את ערך הנכס לפני ההשבחה וערך הנכס אחרי ההשבחה. הרשות המקומית- גובה 50% מההשבחה.

לדוגמא:

דירה, אשר הרשות המקומית התירה להוסיף לה חדר של 15 מ"ר.

שווי למ"ר: 35,000 ש"ח , גובה ההשבחה 525,000 ש"ח (= 35,000 ש"ח למ"ר* 15 מ"ר).

גובה ההשבחה שיש לשלם: 262,500 ש"ח (=525,000 ש"ח * 50%).

האם גובה היטל השבחה קשור לשווי שהמוכר מכר את הנכס?

לא. שמאי בוחן מהו שווי ההשבחה ואותו מחשב. אם המכירה יקרה יותר או זולה יותר מערכה האמיתי, אין בכך כדי לשנות את גובה היטל ההשבחה.

מתי משלמים היטל השבחה?

ברגע שאתם בוחרים לממש את הזכויות שקיבלתם, המתרחש באחד משלושת המקרי הבאים וע"פ התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965, בהגדרת המונח: "מימוש זכויות": 

• בעת מכירת הנכס והעברת הזכויות לקונים, 
• ברגע שמקבלים היתר בנייה כדי לממש את התוכנית החדשה. 
• התחלת השימוש בפועל, כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה.

למעשה, העירייה מאפשרת לדחות את התשלום עד לרגע שבה אתם נהנים בפועל מהשבחת הנכס. בין אם על ידי קבלת תשלום ובין אם על ידי שדרוג המבנה הקיים.

פטור מהיטל השבחה 

קיימים מספר מקרים בחוק המעניקים פטור מהיטל השבחה, כגון פטור הניתן:

• על בנייה או הרחבה של דירה עד לשטח כולל של 140 מ"ר, בתנאי שהבעלים או קרוב משפחה שלו יגורו בה לפחות ארבע שנים מרגע שהבנייה הסתיימה, ס' 9(ג)(1) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965.
• לנכסים הנמצאים בשכונות שהם חלק מפרויקט שיקום שכונות המעודד פיתוח והתחדשות באזורים אלו, ס' 9(ב)(1) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965.
• למוסדות חינוך, דת, סעד, בריאות או ספורט, כל עוד אין בהם פעילות עסקית, ס' 9(ב)(4) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965.

מה זה מס שבח?

מס של המדינה המוטל על ה"שבח". כלומר על ההפרש החיובי בין המחיר שבו קניתם בעבר את הנכס לבין המחיר בו מכרתם. המדינה רואה ברווח הזה סוג של הכנסה ריאלית, ולכן היא גובה עליה מס בשיעור של 25% מהרווח נטו. ז"א לאחר ניכוי הוצאות והצמדה למדד. מס זה חל רק בעת מכירה, שנועד להבטיח שהמדינה משתתפת ברווחים שנצברו בנכס.

מי משלם מס שבח – הקונה או המוכר?

המוכר. ההיגיון מאחורי זה הוא שהמוכר הוא זה שנהנה מרווח שנוצר בעסקה, ולכן עליו לשלם את המס למדינה. בנוסף, נדרש המוכר להסדיר את מס השבח כדי לקבל את האישורים הנדרשים להעברת הבעלות בטאבו ע"ש הקונה.

איך מחשבים מס שבח?

מחסירים את מחיר הקנייה המקורי (צמוד למדד המחירים לצרכן) ממחיר המכירה הנוכחי, והתוצאה היא ה"שבח", עליו תשלמו את המס. הבשורה היא שניתן לצמצם אותו משמעותית על ידי ניכוי הוצאות מוכרות (ס' 39 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963), כגון:

1. שכר טרחה עורך דין נדל"ן, 
2. דמי תיווך 
3. מס רכישה בקניית הנכס בעבר
4. עלויות שיפוצים או תיקונים שנעשו
5. תשלום היטל השבחה לעירייה
6. ריבית ריאלית על משכנתא.

מתי משלמים מס שבח?

על פי חוק, עליכם לדווח לרשות המיסים על מכירת נכס תוך 30 יום מרגע החתימה על החוזה ותשלום צריך להיות תוך 60 יום. עמידה בזמנים היא קריטית בשביל להימנע מקנסות וריביות. אישור מס השבח הוא חשוב בשביל שתוכלו לקבל אישור להעברת דירה בטאבו.

חשוב- תשלום מס בדרך של מקדמה:

על פי ס' 15 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, אסור לקונה להעביר יותר מ40% מגובה התמורה, אלא רק לאחר שהקונה שילם למיסוי מקרקעין את מקדמת מס השבח. 

מקדמת מס השבח הינה בגובה של 15% מגובה העסקה- לעסקאות שהמוכר רכש לפני 7.11.2001 ו7% לעסקאות שהמוכר קנה אחרי 7.11.2001.

לשם תשלום מקדמת מס שבח, יש להגיש בקשה למיסוי מקרקעין לאישור גובה המקדמה, ולאחר האישור ניתן יהיה לשלם באמצעות השובר.

ניתן גם להקטין את גובה המקדמה, ע"פ ס' 15(ה)(1) לחוק מיסוי מקרקעין. על מיסוי מקרקעין להשיב לבקשה להקטנת מקדמה תוך 20 יום ואם לא השיב, הרי שיראו בכך כאילו הסכים לבקשה להקטנה.

לאחר תשלום המס באמצעות המקדמה, ניתן להוציא אישור מס שבח ובכך הקונה מוגן מפני מצבים בהם המוכר עדיין בדיונים עם מיסוי מקרקעין בעניין גובה מס השבח שעליו לשלם.

מי זכאי להחזר מס שבח?

ניתן לבצע בדיקת זכאות רטרואקטיבית ולקבל החזר מס שבח במקרים בהם חישוב המס לקה בחסר. הזכאות להחזר נובעת לרוב מהגורמים הבאים:

1. חלוקת הרווח מהמכירה על פני תקופה של עד ארבע שנים אחורה, מה שיכול להוריד את מדרגת המס בהתאם להכנסות המוכרים.
2. ניצול נקודות זיכוי, התחשבות במצב משפחתי או הגעה לגיל פרישה (מעל 60).
3. אפשרות לקזז הפסדי הון אחרים (כמו מהבורסה) כנגד הרווח שנוצר ממכירת הנכס.

מה ההבדל בין מס שבח והיטל השבחה?

ההבדל הוא בשלושה דברים: 

1.  מס שבח משולם לרשות המיסים בעוד היטל השבחה משולם לוועדה המקומית (העירייה)
2. מס השבח עומד בדרך כלל על 25% מהרווח הריאלי נטו, בעוד שהיטל ההשבחה גובה מהבעלים 50%.
3. מס שבח הוא על הרווח הכספי שהפקתם מהמכירה, היטל השבחה הוא עבור הזכות שהעירייה נתנה לכם להשביח את הנכס.

לסיכום, 

ליווי מקצועי של עורך דין מקרקעין יוודא שלא תשלמו מס מיותר. ייעוץ מדויק יאפשר לתכנן את העסקה בחוכמה, לחסוך כסף ולהבטיח כי תהליך המכירה יעבור בצורה חלקה. נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה, עורכת דין נדלן, לימור גלנטי-ירושלמי.