כשניגשים לעסקת נדל"ן ללא ליווי משפטי צמוד, אתם חושפים את עצמכם לטעויות רישום. בלי עין מקצועית של עורך דין דיירים שתבחן את פרטי העסקה, אתם עלולים לגלות באיחור הוצאות בלתי צפויות, היטלי השבחה או חיובי מס גבוהים אשר יכלו להימנע עם תכנון נכון. 

תפקידו של עורך דין דיירים

תפקידו של עורך דין דיירים הוא לשמור על האינטרסים שלכם בכל צעד מול היזמים והרשויות. עסקאות מקרקעין מאופיינות במורכבות משפטית ובירוקרטית. לכן, אתם זקוקים לליווי משפטי המשלב מקצועיות חסרת פשרות לצד יחס אישי מסור. גישה זו מבטיחה שכל סעיף בחוזה יבחן בדקדקנות, תוך ניהול משא ומתן בדרכי נועם. כשבוחרים בייצוג עו"ד התחדשות עירונית הרואה את התמונה הגדולה, אתם מבטיחים שקט נפשי בידיעה שיש מי שנלחם על הזכויות שלכם.

מתי נכון ליצור קשר עם עורך דין לייצוג דיירים?

צרו קשר עם עורך דין עוד לפני שסוכמו התנאים המוקדמים. בליווי המקצועי הנכון, תלמדו להבחין בין סעיפים מהותיים שאתם חייבים "להילחם" עליהם לבין סעיפים משניים, ובכך תמנעו עיכובים ותשמרו על האינטרסים הכלכליים. עורך דין משמש כחוליה מקשרת מול הרשויות, תוך ניצול היכרות עמוקה עם הבירוקרטיה המקומית כדי לקדם את העסקה ביעילות. ניהול מו"מ מושכל בשלב מוקדם, הוא המפתח ליצירת בטוחות חזקות שילוו אתכם עד סוף הפרויקט.

הזדמנויות ואתגרים בהתחדשות עירונית

בפרויקטים של התחדשות עירונית כמו פינוי בינוי או תמ"א, אתם עומדים בפני הזדמנות לשדרוג איכות החיים וחיזוק המבנה, אך לצידה קיימים סיכונים חוזיים שעליכם לנהל בזהירות. עורך הדין שלכם מנהל את הקשר מול היזם, והוא זה שמוודא כי זכויותיכם כדיירים לא נדחקות הצידה לטובת אינטרסים כלכליים של הקבלן. עליכם לדרוש יצירת הגנה חוזית עם בטוחות הולמות, אשר יבטיחו לכם ראש שקט מרגע הפינוי ועד מסירת המפתח של הדירה החדשה.

בדיקות מקדמיות

לפני שחותמים על העסקה הגדולה בחייכם, עליכם לבצע סדרת בדיקות עומק. בדיקות אלו הן תעודת הביטוח שלכם לכך שהנכס שמציגים בפניכם, הוא אכן זה שאתם מקבלים בטאבו. בדיקות אלו נועדו לוודא שהבניין אכן עומד בתנאים לתהליך וכי זכויותיכם בו מוגנות, כדי למנוע מצב שבו הפרויקט ייתקע בשל בעיות שלא טופלו בזמן:

1. עליכם לוודא שעורך הדין בודק את הרישום של כל דייר בטאבו, מוודא שאין עסקאות חוסמות או בעיות היסטוריות שעלולות למנוע מהיזם לקבל ליווי בנקאי.
2. חשוב לוודא כי כל השטחים כגון חניות, מחסנים וגגות רשומים כחוק. עורך דין בודק שהתמורות שהיזם מציע מחושבות על בסיס השטח אמיתי הקיים בטאבו
3. עורך דין נדל"ן בוחן את התב"ע כדי לוודא שהבטחות היזם לתוספות בנייה ריאליות, ובכך מונע מכם לחתום על חוזה שלא ניתן יהיה לממש.
4. עורך הדין בודק את ה"רקורד" של היזם – האם הוא סיים פרויקטים דומים? האם קיימות נגדו תביעות דיירים, וזאת כדי להבטיח שאתם מפקידים את הבית שלכם בידיים נכונות.

הבדל בין הסכם נון-שופ להסכם פינוי-בינוי

חשוב שתכירו את ההבדל בין תקופת הבלעדיות הראשונית לבין החוזה שיקבע את עתיד הנכס שלכם.

הסכם נון-שופ

הצהרת כוונות בלבד. אתם מתחייבים ליזם שלא תנהלו משא ומתן עם יזמים אחרים לתקופה מוגדרת (לרוב כמה חודשים). המטרה היא לתת ליזם שקט כדי לראות אם הפרויקט כלכלי לו מבחינה תכנוניות ועיצוביות. בשלב זה, אתם עדיין לא חותמים על הריסת הבניין. 

הסכם פינוי-בינוי

זהו כבר החוזה המלא שיכול להגיע למאות עמודים. כאן אתם חותמים על העסקה עצמה. ז"א על מכירת הזכויות ליזם תמורת דירה חדשה. ההסכם הזה כולל: 

• ערבויות, 
• מפרט טכני של הדירה (מטבח, מרפסת, ממ"ד וכו')
•  לוחות זמנים, 
• גובה דמי השכירות שהיזם ישלם לכם בזמן הבנייה.

היבטים של מיסוי מקרקעין בהתחדשות עירונית

בהתחדשות עירונית, ניהול המיסוי הוא הכרחי. עורך דין מיסוי מקרקעין יוודא שהיזם הוא זה שנושא בנטל המס. לדוגמא: 

1. עו"ד צריך לבדוק את זכאותכם לפטור מס שבח בגין מכירה ליזם. בדיקה זאת תמנע דרישות תשלום מפתיעות מרשות המיסים.
2. חשוב שתבינו את מדרגות המס, ובמיוחד אם קיימת זכאות להקלות במקרה של רכישת דירה חלופית.
3. עליכם לוודא כי עורך הדין מעגן חוזה 'עסקת נטו', במסגרתה היזם מתחייב לשאת בכל תשלומי היטל ההשבחה, תוך ביצוע בדיקה מקדימה של חובות עבר שעלולים לחול עליכם באופן אישי. 

עליכם לוודא שעו"ד מבצע תכנון מס מקדים שיאפשר למקסם את שטח הדירה החדשה, מבלי לחרוג מתקרות הפטור.

התמודדות עם סכסוכי שכנים ופירוק שיתוף

סכסוכים הם חסם מרכזי להצלחת הפרויקט. עורך דין נדל"ן מסייע לפתור מחלוקות בתוך הבית המשותף, בין אם מדובר בטענות על חלוקת תמורות לא שוויונית ובין אם בהתנגדויות עקרוניות, תוך שימוש בניהול משא ומתן בדרכי נועם המונע הגעה לערכאות משפטיות. במקרים של מבוי סתום בנכסים בבעלות משותפת, עורך הדין ינחה אתכם בשימוש בכלי של פירוק שיתוף במקרקעין, המאפשר לממש את זכויותיכם ולמנוע מצב שבו שותף אחד מעכב את הקבוצה כולה. בחירה בגישה מקצועית מאפשרת להשיג פתרונות מהירים המבוססים על הסכמות.

השלמת העסקה

הליך זה דורש מעקב עיקש ומקצועי מול הטאבו, רשות מקרקעי ישראל או החברות המשכנות, כדי לוודא שהנכס רשום כחוק על שמכם. ליווי משפטי צמוד בשלב זה הוא שיבטיח שתוכלו לישון בשקט בביתכם החדש, בידיעה שכל הפרטים הטכניים הוסדרו עד האחרון שבהם. 

לסיכום,

הדרך לסיום מוצלח של פרויקט התחדשות עירונית מחייב לבחור עורך דין המשלב ניסיון עשיר של מעל 15 שנה עם גישה אסרטיבית ומחויבות בלתי מתפשרת לאינטרסים שלכם. עסקה זו היא ככל הנראה המשמעותית ביותר בחייכם, ולכן מגיע לכם ייצוג שנלחם עבורכם על כל צעד ושעל. אני מזמינה אתכם לטלפן אליי לקבלת ייעוץ משפטי ראשוני.