לצד הציפייה לקבלת התמורה הכספית, מדובר בהליך מורכב הכולל סיכונים לא מבוטלים. כדי להבטיח שהעסקה תסתיים על הצד הטוב ביותר, ליווי עורך דין מכירת מקרקעין הינו חיוני עד השלמת העסקה בהצלחה.
מה חשוב לבדוק לפני הסכם מכר?
יש להתייחס למספר היבטים:
בדיקת מצב הזכויות
אימות הבעלות בטאבו, בדיקת עיקולים, שעבודים, משכנתאות או הערות אזהרה הרשומות על הנכס.
חריגות בנייה והיבטי תכנון נוספים
לוודא כי מצב הנכס בפועל תואם את היתר הבנייה הקיים. היעדר חריגות בנייה מונע טענות על אי-התאמה או מצג שווא מצד הקונה.
תכנון מס שבח והיטל השבחה
בירור חבות מס שבח והיטל השבחה מראש, כדי לחשב את הכדאיות הכלכלית.
ניהול משא ומתן בנדל"ן
לאחר שלב הבדיקות המקדמיות והגעה להסכמות ראשוניות, עוברים לשלב ניהול משא ומתן בנדל"ן, שמטרתו היא לתרגם את הסכמות הצדדים לחוזה משפטי השומר על האינטרסים של המוכר. במהלכו, עו"ד מקרקעין מתעקש על:
- הגנת המוכר מטענות עתידיות,
- הסדרת מנגנונים למקרה של הפרת הסכם,
- הבטחת קבלת התמורה הכספית במועדה.
עריכת הסכם מכר
במסגרת עריכת הסכם מכר, מעגן עורך הדין את ההסכמות בחוזה מחייב ומפורט. בין היתר יושם דגש על:
- הגדרה ברורה של הנכס, תוך פירוט הצהרות המוכר לגבי מצבו המשפטי והתכנוני.
- קביעת לוח תשלומים מאוזן ובטוח.
- קביעת סנקציות ופיצויים מוסכמים במקרה של הפרה יסודית.
- מועד מסירת החזקה והתנייתה בקבלת מלוא התמורה הכספית.
תכנון מס שבח
אחד ההיבטים המשפיעים ביותר על רווחיות העסקה הוא מיסוי מקרקעין. תכנון מס שבח מבעוד מועד עשוי לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים. עורך דין מכירת דירה יבחן:
- זכאות לפטור (כגון דירה יחידה),
- ניצול ניכויי מס מותרים – הוצאות שיפוץ, שכר טרחת עו"ד, שכר תיווך או ריבית משכנתא.
- פריסת מס במקרים רלוונטיים.
פיקוח תשלומים בעסקת נדל"ן
במסגרת זו, לוח התשלומים נבנה בצורה מבוקרת המבטיחה כי המוכר מקבל את כספו בבטחה ובמועד שנקבע. במקביל ובמידת הצורך, כספים מוחזקים בנאמנות עד להפקת אישורי מיסוי מקרקעין, סילוק המשכנתא או תשלום היטל השבחה.
רישום הערת אזהרה
לאחר חתימת החוזה וביצוע התשלום הראשון, מבוצע רישום הערת אזהרה בטאבו, המצהיר על ביצוע העסקה ומונע מכירה של הנכס לקונה אחר. מדובר בצעד הכרחי המאפשר לקדם את העסקה בבטחה עד להעברת הזכויות במלואן.
לסיכום,
ליווי משפטי צמוד של עורך דין מכירת מקרקעין מבטיח שמרבית הסיכונים ינוטרלו עוד בטרם החתימה, ומאפשר לבצע את העסקה בראש שקט.
עו"ד גלנטי, בעלת ניסיון בביצוע עסקאות מקרקעין, על גווניו השונים: דירות פרטיות, נכסים מסחריים חנויות ובניינים, לצד ביצוע ורישום עסקאות מורכבות ומסובכות, תוך עקשנות בלתי מתפשרת עד להגעה לרישום הסופי, על אף הבירוקרטיה עם הרשויות שלעיתים יכולה להיות מתישה.
נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה.
