כדי להימנע ממפח נפש, מומלץ לבצע בדיקות עומק בטרם חתימה על ההסכם. במאמר זה נדבר על מה לבדוק לפני קניית דירה יד שניה, כיצד מתנהל התהליך, ומהו תפקידו של עורך דין קניית דירה?

בדיקת המצב והזכויות בנכס

השלב הראשון בתהליך קניית דירה הוא בחינת המעמד המשפטי של הנכס. נכסים שונים בישראל רשומים בגופים שונים כמו נסח טאבו, רשות מקרקעי ישראל, או חברות משכנות. בדיקה מקיפה כוללת לוודא :

1. כי המוכר שמולו מנהלים את המשא ומתן הוא אכן מי שרשום כבעל הנכס.
2. האם קיימים חובות, עיקולים, או הערות אזהרה.
3. כי החניה, מחסן, חצר או הגג אכן מוצמדים לדירה כחוק בנסח הטאבו ו\או בתשריט הבית המשותף.

ליווי של עורך דין קניית דירה בעל ניסיון בתחום המקרקעין חיוני כבר בשלב זה.

בדיקת המצב התכנוני וזכויות הבנייה

בדיקת דירה יד שניה לפני קניה מחייבת בחינת תיק הבניין בוועדה המקומית לתכנון ובנייה. קונים רבים נוטים להסתמך על מראה עיניים, אך זה עלול להטעות. במסגרתה יש לבדוק:

היתר בנייה וטופס 4

האם הדירה והבניין נבנו בהתאם להיתר בנייה? יש לוודא כי הונפק לבניין טופס 4 (אישור אכלוס) וכי לא בוצעו בדירה שינויים פנימיים או חיצוניים החורגים מההיתר המקורי ומהתשריטים המאושרים בוועדה המקומית.

חריגות בנייה

נסגרה מרפסת ללא היתר? האם הוגדל שטח הדירה על חשבון הרכוש המשותף? האם פוצלה הדירה ליחידות דיור? חריגות בנייה עלולות לחשוף את הקונה לצווי הריסה, קנסות ואף לסירוב קבלת משכנתא מהבנק.

תוכניות עתידיות בסביבה

מה מתוכנן להיבנות בסמוך לנכס? האם מתוכנן מגדל מגורים שיחסום את הנוף? האם מתוכננים פרויקטים של התחדשות עירונית כמו פינוי בינוי או תמ"א 38?

בדיקה הנדסית ופיזית: גילוי ליקויים סמויים

כשמדובר על קניית דירה ראשונה, אנשים רבים מתלהבים מהעיצוב, המטבח או הנוף מן החלון. אך מתחת, עלולים להסתתר ליקויים הנדסיים מורכבים. לכן צריך לבצע בדיקה:

1. תרמית של האינסטלציה, איטום הגג, ו\או הקירות.
2. תקינות לוח החשמל, תשתיות הביוב.
3. יציבות הקירות, עמודים, תקרה ומרפסות, בפרט במבנים ישנים.

גילוי ליקויים אלו ונוספים לפני חתימה על חוזה קניית דירה מאפשר לדרוש את תיקונם מבעוד מועד או להפחית את עלות התיקון ממחיר הדירה.

מיסוי מקרקעין ועלויות נלוות

קניית דירה אינו מסתכם רק במחיר המוסכם מול המוכר, אלא כולל:

1. מס רכישה שיכול לכלול פטורים או הנחות אם זאת דירתכם הראשונה,
2. היטלים עירוניים כגון היטל השבחה
3. שכר טרחת עורך דין נדל"ן.
4. תשלום לבעלי מקצוע נוספים כמו שמאי או מהנדס בדק בית.

בדיקת משכנתא והערכת שמאי

מומלץ להשיג אישור עקרוני למשכנתא מהבנק עוד לפני תחילת המשא ומתן. כמו כן, הבנק יתנה את מתן המשכנתא בקבלת הערכת שמאי. השמאי מעריך את שווי השוק, ובוחן האם קיימות ירידות ערך עקב חריגות בנייה או בעיות משפטיות. אם השמאי יעריך את הדירה בשווי נמוך ממחיר החוזה, הבנק יאשר אחוז מימון מתוך הערכת השמאי דבר שיצריך ממכם להביא הון עצמי נוסף. בדיקה מוקדמת מונעת הפתעות לא נעימות.

עריכת חוזה קניית דירה מאוזן

לאחר שבוצעו כל הבדיקות המשפטיות, התכנוניות וההנדסיות, מגיע שלב עריכת ההסכם.  מה חייב להיכלל בו:

לוח תשלומים ומסירת חזקה:

התשלומים חייבים להיות מותאמים לרישום הערת האזהרה, סילוק המשכנתא של המוכר, וקבלת המשכנתא של הקונה.

הצהרות המוכר

המוכר מצהיר כי הנכס נקי מכל חוב, עיקול או שעבוד, וכי אין בדירה ליקויים הידועים לו.

סעדים ופיצויים

קביעת מנגנון פיצוי מוסכם במקרה של הפרה יסודית של ההסכם, כגון איחור במסירת הדירה או אי-תשלום בזמן.

נאמנות ועיכוב כספים

השארת סכום נאמנות בידי עורכי הדין עד לקבלת כל האישורים הנדרשים לרישום הדירה בטאבו כמו אישור עירייה ומיסוי מקרקעין.

משרדנו עוסק בדיני מקרקעין ובעריכת עסקאות מכר ורכישה של דירות יד שניה ודירות מקבלן. נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה.