בין אם ניסוח חוזה מכר, ביצוע בדיקות מקדמיות, להסדיר מס שבח או היטל השבחה או לנהל את כל התהליך מול הרשויות עד לרישום סופי בטאבו, לתפקידו של עורך דין מכירת דירה יש חשיבות מכרעת. ויתור על ייצוג משפטי טומן בחובו סיכון כלכלי, לרבות הפרות חוזה, אי-עמידה בדרישות הרשויות ותשלום יתר של מיסים.

4 השלבים בתהליך מכירת דירה 

תהליך מכירת דירה הוא מסע מורכב המחולק לארבעה שלבים עיקריים המחייבים ליווי משפטי צמוד.

שלב 1 – בדיקה מקדמית

כדי לאמת את זהות הבעלים או האם קיימים על הנכס שעבודים או עיקולים, עורך דין לענייני נדל"ן: 

• מוודא שקיים נסח טאבו או מפיק אישורי זכויות מגופים רלוונטיים כמו רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).
• בודק היתרי בנייה מול המצב בפועל, כדי לשלול קיום חריגות בנייה שעלולות לגרום לעיכובים או לחשוף אתכם לתביעות.  
• מייצר תיק משפטי הכולל את הסכם הרכישה המקורי, תשלומי מסים בעבר ועוד.

שלב 2 – מו"מ ועריכת חוזה מכירת דירה

עו"ד מקרקעין מנהל משא ומתן על תנאי התשלום ולוחות הזמנים, קביעת מנגנון תשלומים הוגן, ועד רגע ההסכמה על המחיר הסופי. לאחר מכן, מנסח חוזה מכר הכולל: 

• הצהרה לגבי מצב הנכס בזמן המכירה, 
• באיזה תאריך תמסרו את הנכס 
• תנאים מיוחדים – לדוגמה, תוכלו לדחות את הכניסה של הרוכשים, אם הכניסה לדירה החדשה שאתם קונים במקומה מתעכבת. 
• סעיף פיצוי מוסכם שקובע את גובה הקנס שישלם הצד המפר במקרה של ביטול העסקה. 
• חתימות של שני הצדדים על החוזה המשפטי.

שלב 3 – ביצוע החוזה ודיווח לרשויות

לאחר חתימת החוזה, הצעד הראשון הוא דיווח של עסקת המכר לרשות המסים בתוך 30 ימים לחישוב מס שבח ומניעת קנסות, ובמקביל, לדאוג לרישום הערת אזהרה. בנוסף, אם קיימת משכנתא,  עו"ד נדל"ן מלווה את התהליך מול הבנק עד לסילוקה, לקבל מכתב כוונות המפרט את יתרת החוב עד התשלום האחרון מהקונים, ומקבל אישור על ביטול שטר משכנתא.

שלב 4: השלמת עסקה ורישום זכויות

שלב זה מתחיל כאשר העורך דין מוציא: 

•  אישור מס שבח מרשות המסים.
• אישור תשלום היטל השבחה לרשות המקומית
• סילוק חובות לרשות המקומית – ארנונה, מים ושאר תשלומים. 

רק לאחר שהתקבלו כל האישורים, העסקה מתבצעת בפועל. אתם מוסרים את המפתחות, לרוב במקביל לתשלום האחרון. לבסוף, עורך דין מקרקעין מטפל ברישום הדירה על שם הקונה, מסיר את הערת האזהרה והעסקה מושלמת סופית.

איך לזרז מכירת דירה?

כדי לזרז את מכירת הדירה שלכם אתם תהיו חייבים לטפל בכל סוגיות המיסוי מראש.

מס שבח ופטורים 

אל תחכו לרגע האחרון. עליכם לבצע בעזרת עורך דין, חישוב מקדמי של חבות מס שבח הצפויה. ברגע שיש לכם תמונה ברורה, בחנו את כל האפשרויות החוקיות העומדות בפניכם לקבלת פטורים והקלות במס. הכנתם מראש, מאפשרת לכם להציג אותם לרשות המסים באופן מיידי לאחר חתימת החוזה, ובכך לקצר משמעותית את זמן קבלת אישור מס שבח.

חבות היטל השבחה והגשת שומה עצמית 

בדקו מראש מול הרשות המקומית האם קיימת חבות להיטל השבחה על הנכס שלכם. אם אכן קיימת, תוכלו להגיש שומה עצמית מוקדמת. פעולה זו מונעת מצב שבו הרשות המקומית תתערב בעסקה לאחר החתימה על החוזה, ותוכלו לנהל את התשלום או את הליך הערעור במקביל למשא ומתן. 

מס יסף על מכירת דירה

מס יסף אינו חל ישירות על עסקת המכירה עצמה, אלא על סך ההכנסה החייבת שלכם כתוצאה מהרווח שנוצר ממכירת הדירה, יחד עם כל שאר ההכנסות.

מהו מס יסף?

מס יסף הוא למעשה תוספת מס בשיעור של 3% המוטלת על יחידים שההכנסה השנתית החייבת שלהם היא מעל 721,560 ש"ח (נכון ל 2025) כלומר, אם השבח ממכירת הדירה, יחד עם כל ההכנסות האחרות שלכם באותה שנת מס, עבר את הסכום הנ"ל, אתם תשלמו מס נוסף של 3% על החלק שמעל התקרה.

אז מה אפשר לעשות?

תפקידו של עורך דין הוא לתכנן את העסקה ואת הדיווח. לדוגמא, כדי להימנע מחציית תקרת ההכנסה בשנה אחת ולצמצם את חבות מס זה, לעיתים ניתן לבצע פריסת השבח על פני מספר שנים. 

מכירת דירה שניה תוך 18 חודשים

אם אתם שוקלים למכור דירה שנייה בפחות מ-18 חודשים, עליכם להיות לכך שהדבר עלול לפגוע בזכאות לפטור ממס שבח על אחת הדירות.

כלל "דירת מגורים מזכה"

כלל זה הוא שניתן לקבל פטור רק עבור דירה אחת ב-18 חודשים. אם מכרתם דירה וקיבלתם פטור ממס שבח, אם תמכרו דירה שנייה בפחות זמן, היא לא תיחשב כ"דירת מגורים מזכה", ולכן אתם צפויים לשלם עליה מס שבח מלא. לכן כדאי לבצע תכנון מס מקדים שיבחן מספר אסטרטגיות: 

• לעיתים, ייתכן שיהיה כדאי לוותר על הפטור על הדירה הראשונה, אם השבח בה נמוך, בשביל להשתמש בפטור על הדירה השנייה.
• אם עומדים בתנאים, אפשר לבחון פטור קניית דירה חלופית.
• דחיית חתימת החוזה על הדירה השנייה, כדי לעבור את תקופת ה – 18 החודשים.

מכירת דירה שהתקבלה בירושה

תהליך מכירת דירה שהתקבלה בירושה מורכב יותר ממכירה רגילה ומחייב: 

• הוכחת בעלות באמצעות צו ירושה או קיום צוואה, 
• בגלל שמכירה על שם מנוח אינה חוקית, יש לבצע רישום של הדירה בטאבו על שמות כל היורשים החדשים.  
• באפשרותכם לבחון פטור ייחודי ממס שבח המאפשר מכירה ללא מס בתנאים מסוימים, גם אם זו אינה הדירה היחידה שבבעלותכם.
• אם אתם מספר יורשים, לנסח הסכם פירוק שיתוף במקרקעין.

מכירת דירה לאחר פינוי בינוי

כשמוכרים דירה לאחר פינוי בינוי יש לוודא שהרישום בטאבו כבר עודכן בהתאם לדירה החדשה. בנוסף, לפני המכירה עליכם לוודא ש: 

• אין התחייבויות קיימות או הערות אזהרה שטרם הוסרו מול היזם או הקבלן, 
• קיבלתם טופס 4 ואישור אכלוס. 
• לוודא עם העורך דין שלכם שאתם ממקסמים את הפטורים ממס.

לסיכום, 

זהו תהליך מורכב, הדורש ליווי צמוד של עו"ד מקרקעין לאורך כל השלבים. הצלחת העסקה ומיקסום הרווח שלכם תלויים בפתרון מוקדם של סוגיות מיסוי ייחודיות ובכך מובטחת עסקה בטוחה ויעילה. צרו קשר עם עורכת דין מכירת דירה, לימור גלנטי.