כדי שתגיעו מוכנים לתהליך, בואו נדבר על עלויות נוספות בזמן מכירת נכס שעליכם לקחת בחשבון ממיסוי מקרקעין, ועד לשכר טרחה ותשלומים נוספים.

מהו מס שבח?

מס על הרווח הריאלי שנוצר כתוצאה מעליית הערך של הנכס. המס מחושב מהפער שנוצר בין מחיר הקנייה המקורי לבין מחיר המכירה בפועל.

איך מחשבים מס שבח?

מנכים ממחיר המכירה את מחיר הרכישה המקורי כשהוא מוצמד למדד, ולאחר מכן מנכים הוצאות מוכרות שהיו לכם כמו:

• שיפוצים,
• שכר טרחת עורך דין,
• דמי תיווך
• עמלות משכנתא.

על היתרה, שהיא הרווח מעליית ערך הנכס, חלות מדרגות מס שבח. בעקבות רפורמת המיסוי, עליית הערך עד סוף שנת 2013 פטורה ממס, והמס בשיעור של עד 25% חל רק על הרווח שנצבר החל משנת 2014 ואילך.

מס שבח דירה יחידה מול דירה שניה

בעוד כי מכירת דירת מגורים יחידה עשויה להעניק פטור מלא ממס שבח, מכירת דירה שנייה ומעלה אינה זכאית לפטור זה.

 מס שבח על דירה יחידה

חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה, בכפוף לעמידה בתנאים מצטברים:

1. הדירה הנמכרת היא דירת המגורים היחידה שלכם.
2. אתם בעלי הנכס במשך 18 חודשים לפחות מהיום בו הוא היה ראוי למגורים.
3. תקרת הפטור המלא מתעדכנת מדי שנה ועומדת נכון לכתיבת מאמר זה עד סכום של 5,008,000 ₪. מכירת נכס מעבר לתקרה זו תחוייב במס שבח על החלק היחסי בין מחיר המכירה לתקרת הפטור.
4. לא מכרתם נכס בגינו קיבלתם פטור ממס שבח ב-18 החודשים שקדמו למכירה זו.
5. אם הדירה התקבלה במתנה, חלה לגביה תקופת צינון של בין 3 ל-4 שנים בטרם ניתן למכור אותה בפטור.

מס שבח על דירה שניה

כאשר הנכס הנמכר אינו דירתו היחידה של המוכר, המכירה תחויב במס שבח שמחושב באופן יחסי לתקופת ההחזקה בנכס לפני ואחרי רפורמת המיסוי של שנת 2014.

תכנון מס שבח

באמצעות תכנון מס שבח מקצועי, ניתן להגיע למצב של הפחתת מס באופן משמעותי ואף לקבלת פטור מלא. תכנון המס כולל:

• קיזוז הפסדי הון,
• ניצול נקודות זיכוי,
• פריסת מס לשנים קודמות
• קיזוז כל ההוצאות המוכרות עבור הנכס לאורך השנים.

מהו היטל השבחה?

לצד מס השבח המשולם למדינה, גם הרשות המקומית עשויה לדרוש תשלום בעת מכירת הנכס. היטל השבחה הוא תשלום חובה שגובה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כאשר ערך הנכס עולה בעקבות אישור תוכנית בנייה, הקלת בנייה או היתר לשימוש חורג.

מתי משלמים היטל השבחה?

בפועל, החובה לשלם היטל השבחה חלה בעת מכירת נכס והעברת הזכויות לקונה, או בעת הוצאת היתר בנייה המנצל את ההשבחה שאושרה. מכיוון שהוועדה המקומית מתנה את קבלת האישור לטאבו בהסדרת התשלום, חשוב לבדוק את קיומו של החוב מראש כדי למנוע עיכובים בהשלמת העסקה.

הפחתת היטל השבחה

גובה ההיטל עומד ככלל על 50% משווי ההשבחה שקבע שמאי הוועדה המקומית. במידה שהשומה גבוהה מדי או מתבססת על חישוב שגוי, ניתן להגיש השגה ולפנות לשמאי מכריע.

ביטול היטל השבחה

במקרים מסוימים ניתן לקבל פטור מלא. ביטול כזה מתאפשר עקב פטורים קבועים בחוק כמו:

• הרחבה עד לשטח כולל של 140 מ"ר, בכפוף למגורים בנכס לתקופה הקבועה בחוק.
• לפרוייקטים באזורי או שכונות שיקום
• פינוי-בינוי או תמ"א 38.
• בניית ממ"ד
• הנגשת מבנה

שכר טרחת עורך דין במכירת דירה

ייצוג משפטי בעסקת מקרקעין כולל:

1. בדיקת מיסוי מקדימה,
2. ניהול נאמנויות
3. הסרת שיעבודים,
4. ניסוח הסכם מכר
5. רישום הזכויות בטאבו.

שכר טרחת עורך דין במכירת דירה נע בדרך כלל בין 0.5% ל-1.5% ממחיר הנכס בתוספת מע"מ, בהתאם למורכבות העסקה והיקף העבודה המשפטית.

אגרות ממשלתיות ועירוניות

קיימות אגרות נלוות הנדרשות לצורך השלמת תהליך המכירה והעברת הזכויות:

אישור עירייה לטאבו

משולמת לרשות המקומית לצורך הנפקת אישור היעדר חובות מוניציפליים והיטל השבחה

מחיר

בד"כ בין 60 ל- 300 ₪.

אגרת רישום הערת אזהרה

משולמת ללשכת רישום המקרקעין לצורך מחיקת שעבודים או הערות אזהרה

מחיר

בדרך כלל כ- 50 עד 100 ₪ לפעולה.

הנפקת נסח טאבו

אגרה מקוונת לצורך סקירת מצב הזכויות העדכני בנכס.

מחיר

18 ₪.

עיון ברשם המשכונות

אגרה המיועדת להנפקת אישור עיון ברשם המשכונות לגבי זכויות או שיעבודים.

מחיר

כ-27 עד 36 ₪.

לסיכום,

מכירת נכס דורשת תכנון פיננסי ומשפטי מוקדם. בדיקה מוקדמת של חבות מס שבח, בחינת פטורים ואפשרויות להפחתת היטל השבחה, לצד ליווי משפטי מקצועי, יבטיחו מעבר חלק של העסקה תוך שמירה מרבית על הרווח שלכם.

משרדנו עוסק בדיני מקרקעין ובעריכת עסקאות מכר נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה.